나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [18] 강원도 원주시 단계동 778-9 3층302호 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [18] 강원도 원주시 단계동 778-9 3층302호 다중주택 경매

• 사건번호: 2023타경300780
• 주소: 강원도 원주시 천사로 88, 3층302호
• 감정가: 91,805,000원
• 최저가: 44,985,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다중주택

원주지원 경매2계 2023타경300780 | 소재지: 강원도 원주시 천사로 88, 3층302호 | 감정가: 91,805,000원 | 최저가: 44,985,000원 | 용도: 다중주택

1. 원주지원 2023타경300780 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2023타경300780 (18)

소재지: 강원도 원주시 단계동 778-9 3층302호

용도: 다중주택 (본건은 3층 원룸형 오피스텔)

감정가: 91,805,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 한OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 이OO

면적 정보:

토지 면적: 13.18㎡ (약 3.99 평)

건물 면적: 21.35㎡ (약 6.46 평)

건물 구조 및 현황:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감으로 되어 있습니다.

창호는 샤시 2중창 유리 및 샤시 단창 페어그라스입니다.

층별 이용 상태:

1층: 공용주차장, 계단실, 승강기실

2층: 제1종근린생활시설, 계단실, 승강기실

3-6층: 원룸형 오피스텔, 계단실, 승강기실 (본건은 3층에 위치)

7층: 기계실 및 다락방 (일부 호실에서 7층 다락을 별도 소유)

설비 내역:

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기 1대.

토지 형상 및 이용 상태:

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지입니다.

인접 도로 상태: 폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든 축종)입니다.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항:

일부 구분 건물(기호 1, 3, 4, 20)은 7층 부분의 다락을 소유하고 있습니다 [cite: Provided].

1.2. 입지조건

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 기존 주택지대와 신축 중인 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다 [cite: Provided, 11, 14]. 단계주공아파트 북측 인근에 위치하여 지역 내 기반시설 이용이 비교적 용이합니다 [cite: Provided, 11, 14]. 주변으로 약 25m 폭의 아스팔트 포장도로가 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다 [cite: Provided, 8, 11, 14]. 다만, 원주시 단계동 일대는 군사기지 및 군사시설보호법에 따른 비행안전구역 고도제한(최고 45m, 10층 이하)으로 인해 개발이 장기간 정체되어 지역 상권이 위축되고 슬럼화가 진행 중이라는 비판이 있습니다. 이러한 규제로 인해 지역 발전 및 신축 건물 건립에 어려움이 있으며, 이는 잠재적인 부동산 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 최근 단계동과 우산동을 잇는 도시계획도로 착공 등 일부 인프라 개선 사업이 진행되고 있어 향후 교통 환경 개선 효과가 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 한OO이며, 채권자는 이OO입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 임차인 우선매수신청권 있음: 본건에는 임차인이 존재하며, 법원에서 정한 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선하여 매수신고할 권리가 있습니다. 이 권리가 행사될 경우, 경매 신청인이나 다른 입찰자가 낙찰받지 못하고 임차인이 낙찰받게 됩니다 [cite: Provided, 11, 14]. 이는 낙찰 가능성에 큰 영향을 미치는 요소입니다.

- 중복사건: '중복사건' 표기는 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나 경합될 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나, 배당 관계에 영향을 줄 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다 [cite: Provided].

- 말소기준권리: 등기부상 근저당권(OOOO협동조합, 채권액 49,000,000원)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 이 권리를 기준으로 이후 등기들은 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인의 대항력 유무 및 배당요구 여부에 따라 인수되는 권리가 발생할 수 있으므로, 현황조사서 및 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

원주시 단계동은 과거 원주시의 주요 상권 중 하나였으나, 현재는 개발 정체와 상권 위축을 겪고 있습니다. 특히 지역 내 고도제한으로 인해 신축 및 대형 개발이 어려워지면서 상권 활력이 떨어진 상태입니다. 기존 주택지대와 함께 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축되고 있어 젊은 층 또는 1인 가구의 주거 수요는 존재합니다 [cite: Provided, 11, 14]. 또한, 주변에 학교가 있어 학원가 형성 등 관련 상권의 기능도 일부 유지되고 있을 것으로 보입니다. 하지만 대형마트, 영화관 등 편의시설은 상대적으로 부족하며, 상권의 전반적인 침체는 임대 수익률 및 공실률에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 단계동은 밤 시간대에 유동인구가 많은 편으로, 주거 밀집 지역으로서의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 단계동은 원주시내의 생활권을 공유하며, 기본적인 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

- 교통: 강원도 원주시 단계동 778-9번지는 주요 도로와 인접하여 시내외 접근성이 양호한 편입니다 [cite: Provided, 11, 14]. 대중교통 이용도 가능합니다.

- 편의시설: 인근에 주거 지역 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트나 백화점과 같은 편의시설은 원주시 중심 시가지나 무실동 등으로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

- 교육: 주변에 학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

- 주거 환경: 주변은 기존 주택과 함께 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축되는 지역으로, 1인 가구나 소규모 가구를 위한 주거 환경을 제공합니다 [cite: Provided, 11, 14].

1.6. 잠재적 리스크

- 임차인 우선매수신청권: 낙찰 시 임차인이 동일 가격으로 우선 낙찰받을 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이에 따라 본건을 취득하지 못할 수도 있습니다.

- 지역 개발 정체: 단계동 일대의 고도제한으로 인한 개발 지연 및 슬럼화 우려는 장기적인 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 향후 임대 수요나 매매가 상승을 제한할 수 있습니다.

- 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건 존재는 절차상의 복잡성이나 예측 불가능성을 야기할 수 있습니다.

- 건물 노후화 및 관리 상태: 본 건물이 위치한 '아이손 원주단계 101동'은 2000년대 초반에 건축되었을 가능성이 있으며, 일부 거주 후기에 방음 및 단열 부족이 언급된 점을 미루어볼 때, 내부 상태 및 유지보수 필요성을 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 원주시 단계동에 위치한 소형 오피스텔(원룸형)로, 감정가는 91,805,000원입니다. 입지적으로는 교통이 편리하고 주변에 주거 및 근린 상업 시설이 있으나, 지역 전반의 개발 제한과 상권 위축이라는 장기적인 문제점을 안고 있습니다. 특히, 임차인의 우선매수신청권은 본건 취득에 있어 가장 큰 변수이며, 이 권리가 행사될 경우 입찰자는 본건을 취득할 수 없게 됩니다. 또한 '중복사건'이라는 특이사항은 경매 절차에 대한 면밀한 확인을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

- 소액 투자 가능성: 감정가 기준으로 비교적 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

- 임대 수익 가능성: 원룸형으로 1인 가구 및 학생 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

- 재개발/도시 재생 가능성: 현재 개발 규제로 어려움을 겪고 있으나, 향후 규제 완화나 도시 재생 사업 추진 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재로서는 불확실성이 높습니다.)

- 지역 내 교통 요지: 주요 도로에 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

**주의사항:**

본건의 가장 큰 리스크는 임차인의 우선매수신청권 행사 가능성입니다. 또한, 중복 사건 존재 여부 및 그 영향, 그리고 단계동 지역의 장기적인 개발 전망과 규제 문제를 충분히 고려해야 합니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석, 그리고 임차인과의 소통을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

원주지원 경매2계