나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [20] 강원도 원주시 단계동 778-9 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원도 원주시 단계동 778-9번지에 소재하며, 2023타경300780 사건번호로 진행되는 부동산강제경매입니다.

소재지: 강원도 원주시 단계동 778-9, 6층 603호

건물 명칭: (정보 없음, 유사 건물명: 단계주공아파트 북측 근거리)

토지 면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물 면적: 25.02㎡ (토지 지분) / 20.27㎡ (건물 면적, 약 6.13평)

용도: 도시형생활주택 (제1종근린생활시설 포함)

감정가: 110,813,000원

건축 연도: 2019년

층수: 6층 (건물 총 7층)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO (이정화)

채권 총액: 1,447,000,000원

특이사항: 중복사건, 공동담보 (관련 사건 또는 담보 물건이 있을 수 있음)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 단계주공아파트 북측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대와 함께 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역으로 개발이 진행되고 있는 곳입니다.

교통상황

본 지역은 교통이 양호한 편입니다. 인근에 폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

건물의 구조

건축물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 얹은 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시 2중창 유리 및 샤시 단창 페어그라스입니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구에 해당합니다. 대로 3류에 접해 있고, 가축사육제한구역(모든 축종)에 속해 있습니다.

인접 도로상태

건물은 폭 약 25m의 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부 요약

* 소유권보존: 2019-07-12 (권리자: 한동수)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019-07-12 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권액: 1,140,000,000원, 현재 말소)

* 강제경매: 2023-02-22 (채권자: 이정화, 채권액: 22,150,136원, 현재 말소)

* 가압류: 2023-05-22 (채권자: 이이레, 채권액: 85,000,000원, 현재 말소)

* 임의경매: 2023-05-22 (채권자: 원주원예농업협동조합, 채권액: 973,947,630원, 현재 말소)

* 가압류: 2024-01-16 (채권자: 주식회사정헌섭건축사사무소, 채권액: 222,000,000원, 현재 말소)

* 압류: (채권자: 동수원세무서장, 현재 말소)

* 압류: (채권자: 수원시, 현재 말소)

등기부채권 총액: 1,447,000,000원 (등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소된 상태로, 낙찰 후 인수되는 등기부상 권리는 없습니다.)

임차인 현황

* 임차인: 권명관 (권 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-26

* 배당신고일자: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 우선매수신청권 있음. (낙찰자가 결정되더라도 해당 임차인은 우선하여 매수할 권리가 있습니다. 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

권리분석 종합

말소기준권리는 2019년 7월 12일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권으로, 이보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리(강제경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특이사항으로 중복사건 및 공동담보 물건이 언급되어 있어, 관련 권리관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 우선매수신청권이 있어 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 원주시 단계동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 최근 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축되는 등 지역 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

주변 1km 이내에 원주농협하나로마트 단계점(379m), AK플라자 원주점(644m) 등이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

다이소 원주단계점이 인근에 위치해 있습니다.

전반적으로 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 마트/쇼핑: 원주농협하나로마트 단계점, AK플라자 원주점, 다이소 원주단계점 등이 인근에 있어 쇼핑 및 생활용품 구매가 편리합니다.

* 교육: 북원초등학교(0.6km), 학성중학교(0.6km), 북원여자고등학교(0.9km) 등이 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: (별도 정보 없음, 원주시 내 종합병원 이용 가능)

* 교통: 양호한 교통망을 갖추고 있으며, 인근에 25m 도로가 접해 있습니다.

주변 혐오시설

현재까지 조사된 정보 및 검색 결과상, 본건 소재지 및 인근 지역에 유해하거나 혐오 시설에 대한 특별한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 우선매수신청권

현재 거주 중인 임차인 권명관 씨는 보증금 1억원을 가지고 있으나 대항력은 없습니다. 그러나 우선매수신청권이 있어, 낙찰이 결정되더라도 임차인이 동일한 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 후 예상치 못한 결과를 초래할 수 있으므로, 사전에 임차인과의 소통 및 권리 행사 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 채무와 관련하여 다른 부동산이 경매에 나오거나, 본 건과 관련된 다른 경매 사건이 동시에 진행될 수 있음을 의미합니다. 이러한 복잡성은 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 철저히 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 110,813,000원이나, 동일 지역 내 유사한 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 실거래가 정보를 분석해 보면, 본건의 면적(20.27㎡) 대비 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악됩니다. 예를 들어, 29평형(96.18㎡) 오피스텔이 1억 6,900만원에 거래된 사례가 있으며, 2017년식 57.86㎡ 연립주택이 1억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다. [JSON 데이터] 이를 면적당 단가로 환산 시, 본 건의 감정가는 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 최신인 도시형생활주택으로, 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 우선매수신청권 존재 및 중복사건, 공동담보라는 특이사항은 주의 깊은 접근이 필요합니다. 특히, 본건의 감정가가 인근 유사 물건의 실거래가 시세보다 높은 것으로 분석되어, 입찰 가격 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 마트, 학교 등 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

* 개발 가능성: 주변에 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축되는 등 지역 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,813,000원입니다. 제공된 JSON 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 인근 지역의 유사 면적, 유사 연식의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 실거래가 시세는 본건 감정가보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

인근 오피스텔 매매 사례를 면적당 가격으로 환산 시, 평당 약 430만원 ~ 770만원 수준의 시세를 보입니다. 본건의 전용면적 20.27㎡(약 6.13평)를 이 기준에 적용하면, 시장가 기준 예상가는 약 4,700만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가와 시세의 괴리를 고려하고, 임차인의 우선매수신청권이라는 변수를 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 시장 가격에 근접하거나 그 이하의 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금 인수 비용을 제외하고 산정합니다.

신중한 분석을 바탕으로, 본건의 경쟁력 있는 예상 입찰가 범위는 70,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 시장 시세를 반영하면서도, 향후 수익성 확보 및 잠재적 리스크 관리에 유리할 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 권리 행사 가능성, 관련 사건 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.