나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [13] 강원도 원주시 단계동 778-9 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2023타경300780 (13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이정화

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 91,805,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원도 원주시 단계동 778-9, 4층402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 오피스텔)

토지면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (2019년 준공)

건물 층수: 지하 0층, 지상 7층 중 4층

감정평가 요약: 본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 주위는 기존 주택지대와 신축 중인 원룸형 주택 및 오피스텔 지역임. 교통 및 주변 환경 양호.

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

임차인 우선매수신청권 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 소재하며, 단계주공아파트 북측 근거리에 위치함.

주변은 기존 주택지대이나 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역으로, 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 형성되고 있음.

2.2. 교통상황

폭 약 25m의 아스팔트 포장도로가 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 양호한 지역임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감임.

내부 마감은 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 등으로 마감되었음.

1층은 공용주차장, 계단실, 승강기실이며, 2층은 제1종근린생활시설, 3-6층은 원룸형 오피스텔, 7층은 기계실 및 다락방으로 이용 중임. 본 건 402호는 원룸형 오피스텔로 이용 중인 것으로 보임.

2.4. 설비 내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기(1대)가 설치되어 있음.

2.5. 토지이용계획

준주거지역, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든축종)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 을1 근저당권)

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 을1 근저당권(1,140,000,000원)보다 후순위로, 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 염혜원

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2023-03-30

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되었으나 매각으로 소멸됨.

* 임차인: 이경희

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-08

확정일자: 2020-05-18

배당신고일자: 2023-04-12

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되었으나 매각으로 소멸됨.

* 임차인: 이경희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-08

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건에서는 보증금이 0원으로 명시되어 있으며 대항력이 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 등기부상 해당 권리 없음).

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 가장 근접한 최신 건물인 "단계하나VIVACHE"(2017년 준공, 57.86㎡)가 2026년 5월 13,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2019년 준공, 21.35㎡)의 감정가 91,805,000원 (약 1421만원/평)은 주변 신축 연립/빌라의 시세(약 770만원/평) 대비 높은 편으로 분석됩니다. 이는 본건의 전용면적(원룸형 오피스텔) 특성 및 건물 자체의 신축 연식에 따른 가치 상승분으로 해석될 수 있으나, 실제 시장 가치와 감정가 간의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

주위가 기존 주택지대이면서도 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역으로, 향후 지역 내 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

소재지(강원도 원주시 단계동 778-9) 주변을 분석한 결과, 통상적으로 주거 및 상업 지역에 영향을 미치는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당한다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 주거 및 신축 중인 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

대로변에 인접하고 있으며, 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호하여 시내외 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거 환경

원룸형 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 및 젊은 층의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 묶여 있어 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있으며, 낙찰 후 이해관계 정리 과정에서 예상치 못한 추가 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 우선매수신청권

물건명세서상 임차인의 우선매수신청권이 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 낙찰가 이상으로 해당 물건을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 입찰 과정에서의 불확실성을 야기할 수 있습니다. 다만, 현 등기부상 임차인들의 대항력은 없으며 보증금 또한 매각으로 소멸되므로, 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

주변 유사 신축 건물의 실거래가 대비 본 건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있으며, 시세 대비 고가 낙찰 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축(2019년 준공)에 가까운 도시형생활주택(원룸형 오피스텔)으로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 실수요자 및 투자자에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 임차인 우선매수신청권 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다. 특히, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 원룸형 오피스텔로 1인 가구 중심의 임대 수요 기대.

* 강원도 원주시 단계동의 양호한 입지 및 교통 접근성.

* 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,805,000원이나, 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 신축 연립/빌라의 거래가 대비 평당 단가 차이가 크게 나타나 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 권리 분석상 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 약 70,000,000원 ~ 78,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.