나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [9] 강원도 원주시 단계동 778-9 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2023타경300780 (9)

소재지: 강원특별자치도 원주시 천사로 88 (단계동) 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 90,386,000원

토지면적: 12.97㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.97㎡ (약 3.93평)

건물면적: 21.02㎡ (약 6.36평)

건물지분: 21.02㎡ (약 6.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 임차인 우선매수신청권 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하며, 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 주택지대이나 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통 상황은 양호한 지역입니다. 본 건물은 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역에 속하며, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든 축종)에 해당합니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시 2중창 유리 및 샤시 단창 페어그라스입니다.

3.2. 층별 이용상태

1층은 공용주차장, 계단실, 승강기실로 이용 중이며, 2층은 제1종근린생활시설, 계단실, 승강기실로 이용되고 있습니다. 3층부터 6층까지는 원룸형 오피스텔, 계단실, 승강기실로 구성되어 있으며, 7층은 기계실 및 다락방으로 사용되고 있습니다. 본 건은 5층 501호입니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 위생설비, 개별가스보일러를 이용한 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 그리고 1대의 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

3.4. 공부와의 차이

건축물대장과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

3.5. 기타 참고사항

7층 부분의 다락은 일부 구분하여 소유하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,140,000,000원)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 근저당권, 전세권(김시현), 강제경매, 가압류, 임의경매, 압류, 가압류 등 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 우선매수신청권이 있습니다.

4.5. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월: 66㎡ 연립 8,500만원

* 2026년 4월: 54.83㎡ 다세대 5,900만원

* 2026년 5월: 57.86㎡ 연립 13,500만원

본건은 도시형생활주택 및 원룸형 오피스텔로, 위의 비교 대상과 면적, 건축 연도, 주거 형태 등에서 차이가 있습니다. 그러나 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 주거용 부동산 가격대는 5,900만원에서 13,500만원 범위에서 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가 90,386,000원은 이러한 시세 범위와 비교 시, 개별 물건의 특성에 따라 평가된 가치로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

(외부 검색 결과, 해당 지역에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다. 일반적인 생활 편의시설로는 마트, 편의점, 식당 등이 위치할 것으로 예상됩니다.)

6.2. 교통 접근성

폭 25m 도로에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역으로 파악됩니다.

6.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 신축 중인 오피스텔 및 주택들이 있어 향후 지역 환경 변화가 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건 및 공동담보

본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

7.2. 임차인 우선매수신청권

임차인에게 우선매수신청권이 부여되어 있어, 경매 절차에서 임차인이 직접 낙찰받으려 할 경우 예상 입찰가보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 강원도 원주시 단계동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형 오피스텔)으로, 감정가는 90,386,000원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 최신에 건축되었으며(준공: 2019년), 기본적인 생활 설비와 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, 임차인이 우선매수신청권을 보유하고 있다는 점은 입찰 시 고려해야 할 주요 요소입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편으로 평가될 수 있으나, 소형 면적으로 인한 1인 가구 임대 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건축물이 비교적 신축(2019년 준공)으로 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 수 있습니다 (대항력 없는 임차인).

* 준주거지역으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,386,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석했을 때, 단위 면적당 가격이 본건의 감정가 대비 낮게 형성된 경우도 있어 감정가에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 임차인이 우선매수신청권을 보유하고 있어, 입찰 과정에서 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 70,000,000원에서 80,000,000원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 추가적으로 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.