나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [1] 강원도 원주시 단계동 778-9 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보

사건번호: 원주지원 2023타경300780 (1)

소재지: 강원도 원주시 단계동 778-9 6층604호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 오피스텔)

감정가: 136,438,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

면적 정보

토지 면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

토지 지분: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물 면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

건물 지분: 27.1㎡ (약 8.19평)

건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 7층 건물 중 6층

사용승인일: 2019년 7월 3일 (비교적 신축)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 단계주공아파트 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 기존 주택지대와 함께 다수의 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축 중인 복합 지역입니다.

교통 및 접근성

폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 지역으로 평가됩니다.

토지 이용 계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든 축종) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2019년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (1,140,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 모든 등기된 권리(근저당, 강제경매, 가압류)는 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 95,000,000원

* 전입/확정일자: 2019년 11월 15일

* 배당신고일자: 2023년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

종합 분석

본 물건은 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 단계동은 원주시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 신축 원룸 및 오피스텔이 다수 들어서고 있어, 젊은층 및 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 교통 접근성이 좋은 점 또한 상권의 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

건물 용도 및 구조

해당 건물은 2019년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 1층은 근린생활시설 및 주차장, 2층은 근린생활시설, 3~6층은 원룸형 오피스텔, 7층은 기계실 및 다락으로 구성되어 있습니다. 본 물건은 6층에 위치한 원룸형 오피스텔입니다.

내부 설비

위생 설비, 개별 가스 보일러 난방 설비, 옥내 소화전 및 화재 감지 시설, 승강기(1대)가 설치되어 있습니다.

주변 편의시설

원주시 단계동 지역은 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어, 다수의 상점, 식당, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 우선매수신청권

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인(김 )이 우선매수신청권을 보유하고 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항으로, 임차인이 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선매수 신고를 할 경우 낙찰자 지위에 영향을 미칠 수 있습니다.

중복사건, 공동담보, 유동화물건

해당 물건은 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 경매 절차 진행 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

가격 변동성 및 비교 대상의 한계

제공된 주변 시세 정보에서 연식, 면적, 주택 유형(연립, 다세대)에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 또한, 비교 대상 매물의 면적이 본 물건보다 훨씬 넓어 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

지역 내 갈등 유발 시설 가능성

원주 지역 전반적으로 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진에 대한 이슈가 간헐적으로 보도되고 있습니다. 본 물건의 직접적인 인근 지역에 해당 시설이 입지한다는 구체적인 정보는 없으나, 넓은 의미에서 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 사회적 갈등 요인은 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 도시형생활주택으로, 원주시 단계동의 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계가 깔끔하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 우선매수신청권 존재와 감정가와 실제 시세 간의 상당한 괴리는 입찰 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다. 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인과 함께, 주변 시세에 대한 추가적인 조사 및 감정가 산정 근거 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 즉시 임대 수익 창출 가능성

* 원주시 단계동 지역의 꾸준한 개발 수요 및 임대 시장 잠재력

* 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

현 시세 분석 결과

제공된 주변 시세 자료 중 가장 최신(2026년 5월)이며, 본 건과 유사한 건축 연식(2017년 준공)을 가진 단계하나VIVACHE(57.86㎡) 건물의 거래가 13,500만원을 기준으로, 본 건(27.10㎡)의 시세는 약 6,300만원 내외로 추정됩니다. 이는 1㎡당 약 233만원 수준입니다.

감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 13,643.8만원으로, 현재 추정되는 시장 시세(약 6,300만원)와 비교했을 때 2배 이상의 큰 차이를 보입니다.

입찰가 제안

일반적으로 감정가의 70~80% 수준을 입찰가로 고려하나, 본 건은 시세와의 괴리가 매우 크므로 보수적인 접근이 권장됩니다. 현재 파악된 시장 시세와 현장 조사 결과를 바탕으로, 약 7,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 본 건의 높은 감정가와 실제 시세 간의 괴리로 인한 잠재적 위험성을 충분히 인지하고 신중한 판단을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.