나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [4] 강원도 원주시 단계동 778-9 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2023타경300780 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 강원도 원주시 단계동 778-9, 6층 601호

용도: 도시형생활주택 (주상복합 건물 내 오피스텔)

건물명: (정확한 건물명 정보 없음, 단지 내 오피스텔)

총 층수: 7층 중 6층

토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

토지 지분: 12.97㎡ (약 3.92평)

건물면적: 21.02㎡ (약 6.36평)

건물 지분: 21.02㎡ (약 6.36평)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 100,286,000원

감정평가서 요약:

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하며, 주위는 기존 주택지대이나 원룸형 주택 및 오피스텔 등이 신축 중인 지역임.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 임차인 우선매수신청권 있음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 주변에 기존 주택가와 함께 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축 중인 지역임.

2.2. 교통상황

양호한 교통 여건을 갖추고 있음.

2.3. 도로상태

폭 약 25m의 아스팔트 포장도로가 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 좋음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역에 속하며, 시가지경관지구, 대로3류 접함, 가축사육제한구역(모든 축종)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-19

확정일자: 2022-08-09

배당신고일자: 2023-03-27

대항력: 없음

3.2. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

감정평가일(2023-07-05) 기준으로, 채권 최고액 합계는 1,447,000,000원임.

강제경매개시결정(이정화, 2023타경300780) 및 해당 경매의 채권자(이OOOOO)가 확인됨.

임차인 강 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

다만, 등기부등본 상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 물건의 경우 지상권 설정 여부는 별도 확인 필요.

3.3. 인수되는 권리

없음 (단, 지상권 등 등기부 외 권리는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

1층: 공용주차장, 계단실, 승강기실

2층: 제1종근린생활시설, 계단실, 승강기실

3-6층: 원룸형 오피스텔, 계단실, 승강기실

7층: 기계실 및 다락방

4.2. 주변 실거래가 및 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 26일 거래: 강원 원주시 단계동 120-2번지 삼광빌라, 연립주택, 66㎡ 전용면적, 1층, 85,000,000원 거래. (평당 약 128만원)

* 2026년 4월 2일 거래: 강원 원주시 단계동 784번지 골든빌라, 다세대주택, 54.83㎡ 전용면적, 1층, 59,000,000원 거래. (평당 약 107만원)

* 2026년 5월 17일 거래: 강원 원주시 단계동 777-4번지 단계하나VIVACHE, 연립주택, 57.86㎡ 전용면적, 10층, 135,000,000원 거래. (평당 약 233만원)

본 건은 2019년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 전용면적 21.02㎡ (약 6.36평)입니다. 감정가는 100,286,000원으로, 평당 약 1,576만원 수준입니다.

신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시장에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근의 오래된 빌라 시세와 비교하면 높은 편이나, 비교 대상인 단계하나VIVACHE의 경우 비교적 높은 가격대를 형성하고 있어 신축 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 소형 평수의 원룸형 오피스텔로서 임대수익률을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 병원, 마트, 학교 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 단계동은 원주시 내에서도 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

자세한 정보는 없으나, 통상적으로 도시형생활주택 밀집 지역은 인근에 교육 시설이 마련되어 있을 가능성이 높습니다.

5.3. 교통 및 접근성

폭 25m 도로에 접해있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 우선매수신청권

임차인에게 우선매수신청권이 있으므로, 최고가 매수신고인의 가격으로 임차인이 해당 물건을 매수할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 정리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역에 해당하여 특정 축종 사육이 제한될 수 있습니다.

6.4. 지역 내 갈등유발시설 가능성

검색 결과, 원주시 내에서 태양광 발전시설, 폐기물 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 관련 논의가 있음을 알 수 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 해당 시설이 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 지역 전반의 환경 및 개발 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 원주시 단계동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적(약 6.36평)을 갖춘 원룸형 오피스텔입니다. 감정가는 100,286,000원으로, 신축이라는 점을 고려하면 시세와 부합하는 수준으로 보입니다. 임차인의 대항력은 없으나 우선매수신청권이 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 시세 분석 결과, 소형 신축 오피스텔로서 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공): 비교적 현대적인 시설과 좋은 상태 유지

* 소형 면적 (약 6.36평): 1인 가구 대상 임대 수요 기대 가능

* 원주시 내 주거 및 상업 시설 혼재 지역: 생활 편의성 및 접근성 양호

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정

* 양호한 교통 여건: 25m 도로에 접하여 차량 접근 용이

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 100,286,000원이며, 본건은 신축 건물로서의 가치를 지니고 있습니다. 주변의 신축 연립주택(단계하나VIVACHE) 거래 사례를 고려할 때, 평당 약 233만원 수준의 시세를 보였습니다. 본 건의 전용면적(21.02㎡)과 감정가(100,286,000원)를 적용하면 평당 약 1,576만원으로, 이는 주변 신축 연립의 평당 시세보다 훨씬 높습니다. 이는 감정가가 신축 당시의 가치 또는 특정 기준에 의해 책정되었음을 시사합니다.

임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금 또한 없습니다. 다만, 임차인의 우선매수신청권은 고려해야 할 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 부근에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준부터, 경쟁이 예상된다면 감정가 수준 이상을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,300,000원

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 시장 상황, 주변 시세 변동, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.