나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3372 [1] 경기도 평택시 고덕동 1886-2 서정타워1 7층717호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정역" 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설을
위주로 형성된 성숙중인 상가지대로서, 제반여건은 무난함.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 제반교통사
정은 양호한 편임.

건물의 구조

2022.03.29.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제7층 제717호
로서,
외벽 : 강화유리
내벽 : 합판 또는 몰탈위 페인팅
바닥 : 아크릴타일 깔기
창호 : 강화유리 및 전시창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방기에 의한 공조설비, 승강기설비, 실내소화전설비, 화재탐지
및경보설비, 방송설비, 스프링클러, CCTV, 지하주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사된 방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복3차선의 아스콘포장도로를 통해 지하주차시설로 진출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역
해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택
지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접한 716호 건물과 일체로 이용 중임. 재현황조사보고서에 의하면, 경계벽이 있었는데 임차목적을 위해 일시 제거하였으나, 복원이 용이함(감정평가서, 현황조사보고서, 재현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경3372 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 고덕동 1886-2 서정타워1 7층717호

1.3. 건물 정보

* 건물명: 서정타워1

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 8층 건 중 제7층

* 사용승인일: 2022년 3월 29일

1.4. 면적

* 토지면적: 11.00㎡ (약 3.3평)

* 토지 지분: 11.00㎡ (약 3.3평)

* 건물면적: 44.28㎡ (약 13.4평)

* 건물 지분: 44.28㎡ (약 13.4평)

1.5. 용도

* 건물 전체 용도: 제2종근린생활시설 (근린생활시설 및 의료시설)

1.6. 감정가

* 220,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정역" 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설을 위주로 형성된 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 여건은 무난합니다.

2.2. 교통

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 서정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

* 지구단위계획구역(고덕국제화지구)

* 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역

* 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 등기부채권액: 317,328,433원

3.2. 말소기준권리

* 근저당권 (평택축산업협동조합, 2022.06.23 접수, 222,000,000원)

* 매각으로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

* 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 함호경

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 임차인 함호경은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 서정역 역세권에 위치하며, 근린생활시설 위주로 성숙 중인 상가지대입니다.

* 고덕국제화지구 내에 위치하며, 신축 건물이 많아 상권의 현대화가 진행 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

* 서정역 인근으로 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다.

* 인접한 716호와 일체로 이용 중인 점을 감안할 때, 병의원, 학원, 프랜차이즈 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

* 지하철 1호선 서정역 도보 이용 가능합니다.

* 건물 앞 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 상업지구 내 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* (검색 결과에서 구체적인 대형 편의시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.3. 주변 환경

* 현재까지 파악된 주변에 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

* 다만, 고덕지구는 군사 보호구역과 관련된 개발 제약이 일부 존재할 수 있으나, 본건 물건과는 직접적인 관련은 없어 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인접 호실 이용

* 본건은 인접한 716호와 일체로 이용 중이며, 경계벽은 임차 목적을 위해 일시 제거되었으나 복원이 용이합니다.

* 인수 후 원상 복구 시 별도의 공간으로 분리하여 활용하거나, 기존처럼 통합하여 사용해야 하는 부분이므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 함호경은 대항력이 없으나, 배당금을 전액 받지 못할 경우 발생할 수 있는 번거로움을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타

* 고덕국제화지구의 개발 진행 상황 및 정책 변화에 따른 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 상가 건물로, 건물 상태 및 시설이 양호합니다.

* 서정역 역세권이라는 입지적 장점과 함께, 현재 인접 호실과 통합하여 사용 중인 공간을 원상 복구 시 독립적인 상가로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 매우 깨끗합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 내 위치하여 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2022년식 건물로 시설 노후화 걱정이 적습니다.

* 역세권 입지: 서정역 인근으로 유동인구 확보 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 통합 이용 공간: 인접 호실과 합쳐진 공간을 분할하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 말소 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 고덕국제화지구 개발 수혜: 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

* 본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

* 서정역 역세권 상가의 최근 시세는 평당 1,000만원 이상에서 형성되는 것으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과 에서 평당 870만원 이상 혹은 1,000만원 이상의 시세 언급)

* 본건의 건물면적 44.28㎡ (약 13.4평)을 고려할 때, 환산평단가는 약 16,417,800원 수준입니다. (220,000,000원 / 13.4평)

9.2. 권리 인수 비용

* 인수되는 권리(보증금, 부채 등)가 없어 추가적인 인수 비용은 없습니다.

9.3. 제안

* 최신 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 고덕지구의 전반적인 상권 활성화 속도 및 인접 호실과의 통합 사용에 따른 원상 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 보수적으로는 감정가 수준, 적극적으로는 감정가 대비 110% 수준까지도 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.