나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5648 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층비1093호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "신흥역(지하철8호선)" 북서측 인근에
위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 대형 판매시설 및 공공기관 등이
소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 및 신흥역(지하철8호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 11층 건물 내 제지하1층 제비1093호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 페어글라스 및 샷시창호 등임.

이용상태

판매시설(현황 공실)로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차장설비 등
기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 판매시설, 제1종제2종근린생활시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 50미터,
동측으로 노폭 약 8미터, 북측 및 서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 시가지경관지구,
광로2류(폭 50m-70m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-02-20)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(2023-02-20)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 오픈형 상가로 공실상태이며 건물번호표가 설치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 보고서는 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 신흥역 시네마타워 내 상가 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 성남지원 2024타경5648 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1093호

* 건물명: 신흥역 시네마타워

* 용도: 판매시설 (전유부 정보상 판매시설, 제1종/2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설로도 사용 가능)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지 면적: 2.38㎡ (약 0.72평) (토지 지분)

* 건물 면적: 10.53㎡ (약 3.19평) (건물 지분)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유제십오차유동화전문

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 6층, 지상 11층 건물 내 지하 1층 위치

* 사용 승인일: 2018년 12월 26일

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 근린생활시설, 대형 판매시설, 공공기관 등이 밀집한 상업지대입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 8호선 신흥역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 물건지 남측 약 50미터, 동측 약 8미터, 북측 및 서측 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 광로2류(50-70m), 소로2류(8-10m), 중로2류(15-20m) 도로에 접해 있습니다.

* 도시계획상 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 1월 23일 접수된 우리은행 근저당 (183,600,000원) 입니다.

* 기타 권리:

* 최남실 명의의 소유권이전 1번 신탁등기 말소(2019.01.23)

* 유더블유제십오차유동화전문 명의의 임의경매 개시결정 등기(2024.09.05, 143,828,427원)

* 등기부채권 총액: 183,600,000원 (근저당 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (자료상 지상권 개요만 언급되고 구체적 내용 없음)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원입니다. 본건에는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

신흥역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 대형 판매시설, 금융기관, 공공기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 본 건은 지하 1층에 위치한 오픈형 상가로, 상가 자체적으로도 많은 집객 효과를 기대할 수 있는 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 신흥역이 도보 거리에 있어 서울 및 경기 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설:

* 상업/편의: 인근에 대형마트, 백화점, 각종 프랜차이즈 식당 및 카페, 병원, 은행 등이 다양하게 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/여가: 주변 공공시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

* 공공기관: 구청, 주민센터 등 행정복지센터 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 상 특이한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 신흥역 주변 지역 특성상 도심 상업지구의 소음 및 교통량 증가 등은 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 오픈형 상가로 공실 상태이며, 건물 번호표가 설치되어 있습니다. 공실 장기화 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 소규모 면적: 전용면적 10.53㎡ (약 3.19평)으로 매우 협소하여 활용 가능한 업종이 제한적일 수 있습니다. 이는 재임대 및 재매각 시 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 절차 진행에 있어 일반 경매 물건보다 다소 복잡한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 권리분석 상 큰 문제는 없어 보입니다.)

* 도시계획상 제한: 비행안전제6구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. (단, 지하층 물건으로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 신흥역 초역세권에 위치한 상업용 부동산으로, 우수한 교통 환경과 발달된 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 소규모 면적의 상가라는 점과 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 그러나 해당 상권의 잠재력과 역세권 입지를 감안할 때, 향후 임대차 시장 활성화 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 신흥역 인근 역세권 상업지구에 위치하여 최상의 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 상권 활성화: 주변 대형 판매시설 및 다수의 근린생활시설과 더불어 지속적인 상권 발달이 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 상가의 경우, 업종만 적절하다면 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 잠재력: 감정가 대비 소규모 면적이지만, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

현재 공실 상태이며 면적이 협소한 점, 유동화 물건 특성 등을 감안할 때, 입찰 희망가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다.

* 희망 입찰가 범위: 약 180,000,000원 ~ 205,000,000원

이는 일반적인 시세 및 수익률 분석을 토대로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 물건 분석, 유사 사례 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.