나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64319 [1] 경기도 광주시 능평동 410-3 모아맨션 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "광주광명초등학교" 남동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제201호로서(사용승인일: 2013.10.25)
외벽: 돌붙임마감,
내벽: 도배 및 일부 타일마감,
창호: PVC창호 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 화장실2, 주방겸 식당 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

조성을 통해 평탄화한 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 해당동 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 최익례 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경64319 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 410-3, 모아맨션 105동 2층 201호 (신주소: 경기도 광주시 대명대길11번길 21)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 2013.10.25

* 용도: 다세대주택 (방3, 거실, 화장실2, 주방겸 식당 등)

1.2. 권리관계

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원 2022.06.23. 접수된 가압류 (갑4).

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 토지지분: 63㎡ (약 19.06평)

* 건물면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

* 건물지분: 59.6㎡ (약 18.03평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 신청채권자(주택도시보증공사)가 최익례 임차보증금을 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경기도 광주시 신현동 소재 "광주광명초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 인접 도로상태: 본건 해당동 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 최 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2023-07-26

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)는 최 임차인의 보증금을 양수하였으며, 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였음.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원 2022.06.23. 접수된 가압류 (갑4).

* 경매로 인해 소멸되는 권리: 을5 (주택임차권), 갑5 (강제경매), 갑6 (압류).

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 권리분석 종합

* 본 건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건임.

* 가장 중요한 특징은 최 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점임. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없음을 의미하며, 권리분석상 매우 중요한 사항임.

* 소유권 이외에는 인수할 권리 부담이 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 능평동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있음.

* 인근에 초등학교(광주광명초등학교)가 소재하고 있어, 주거 환경으로서의 기본적인 수요가 뒷받침되고 있음.

* 최근 매매 데이터를 보면, 유사한 연식의 다세대주택이 1억 6천만 원대에서 거래된 사례가 있으며, 신축 빌라의 경우 2억 4천만 원대까지 거래된 것으로 보아, 지역 내 신축 또는 리모델링 여부에 따라 시세 편차가 나타나는 것으로 분석됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 단지 동측으로 약 7미터 폭의 포장도로에 접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함.

* 교육: 광주광명초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력 포기 확약서의 법적 효력에 대한 재확인이 필요함. (비록 공사가 양수하였더라도, 확약서의 구체적인 법률적 구속력과 실행 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있음).

* 감정평가액(251,000,000원)이 최근 유사 물건 실거래가(160,000,000원 ~ 164,000,000원) 대비 상당히 높게 책정되어 있음. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움을 줄 수 있으며, 유찰 가능성을 높임.

* 토지이용계획상 제약 사항(계획관리지역, 성장관리구역, 수도권정비계획법 등)으로 인한 향후 재건축 또는 용도 변경의 제한 가능성이 있음.

* 주변 반경 내에서 폐기물 처리 시설, 소각장 등 직접적인 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 광주시 전체적으로 쓰레기 처리 시설 관련 논의가 진행 중인 점을 고려할 때, 향후 지역 개발에 변수로 작용할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있음.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 특히 임차인의 대항력 포기 확약은 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소임.

* 다만, 현 감정가가 최근 시세 대비 높게 평가되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 임차인 대항력 소멸: 임차인(최 )의 대항력 포기 확약으로 보증금 미인수.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 가격 메리트 확보 가능성: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 251,000,000원이나, 최근 유사한 조건의 다세대주택 매매 사례가 160,000,000원 ~ 164,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 건물 면적(59.60㎡) 및 건축 연도(2013년)를 고려한 실거래가 기반의 시세는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됨.

* 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 종합적으로, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 결정하는 것을 권유함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.