나이스옥션 법원경매 성남 2024타경53777 [1] 경기도 광주시 목현동 316-41 청운아름빌 111동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경53777 [1] 경기도 광주시 목현동 316-41 청운아름빌 111동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경53777
• 주소: 경기도 광주시 이배재로457번길 30-25, 111동 2층201호 (목현동,청운아름빌)
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 40,337,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매4계 2024타경53777 | 소재지: 경기도 광주시 이배재로457번길 30-25, 111동 2층201호 (목현동,청운아름빌) | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 40,337,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경53777 (1)이며, 소재지는 경기도 광주시 목현동 316-41 청운아름빌 111동 2층201호입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 물건의 감정가는 240,000,000원이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건의 토지면적은 $68.12 \text{m}^2$ (약 20.61평)이며, 건물 전용면적은 $59.77 \text{m}^2$ (약 18.08평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 해당하며, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 확인됩니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 상권 분석

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다.

노선 변으로는 일부 식당, 마트 등 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 대형 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.2. 교통 및 주거 환경

본건까지 차량 접근은 가능하며, 남서측으로 지적 및 현황 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 차량 이동은 용이합니다.

다만, 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.

토지는 북측 하향 완경사지대 내 옹벽을 조성한 형태로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 생활 정보

목현동 일대는 성남 및 분당 지역과 비교적 가까워 차량을 이용할 경우 이배재터널 등을 통해 성남 시내로의 접근성이 양호한 편입니다.

이는 성남 및 위례신도시 방면으로 출퇴근하는 실수요자에게는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하는 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 상의 하자는 적을 것으로 예상됩니다.

등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

특이사항에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

이는 현황 조사 시 점유자를 확인하지 못했거나 임대차 관계가 불분명함을 의미하며, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

최종 입찰 전 반드시 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 통해 점유자 및 임대차 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

4. 법률적 검토 및 잠재적 리스크

4.1. 토지 이용 제한 사항

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하여 주거지역 개발에 대한 일정 부분의 용이성은 있으나, 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역 등 여러 중첩된 규제를 받고 있습니다.

이는 광주시의 특성상 광범위하게 적용되는 제한이지만, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

대중교통 사정이 불편하여 차량이 필수적이며, 이는 대중교통 의존도가 높은 수요층에게는 진입 장벽으로 작용할 수 있습니다.

또한, 주변 환경에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 다세대주택이 밀집한 구릉지대의 완경사지에 위치하는 점이 일부에게는 주거 환경상의 단점으로 느껴질 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 임대관계 미상으로 인한 명도 문제 발생 가능성입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 성남 접근성이 양호한 광주시 목현동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 전용면적 약 18평형대로 실속 있는 구조(방 3, 욕실 2)를 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 4천만원으로 책정되었으며, 인근 신축 빌라 분양 사례와 비교하여 시세 적정성 및 가격 메리트를 확인할 필요가 있습니다.

주거 형태는 차량 접근성이 필수인 '자차 이용 생활권'에 적합하며, 실수요 또는 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성남/분당 접근성이 양호하여 서울 근교 실수요층 확보에 유리합니다.

적정한 규모: 전용 $59.77 \text{m}^2$ (약 18.08평)의 방 3개 구조로, 소규모 가족 단위의 실수요가 높습니다.

가격 경쟁력: 향후 진행될 경매 절차에서 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회가 발생하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계