나이스옥션 법원경매 성남 2024타경53777 [1] 경기도 광주시 목현동 316-41 청운아름빌 111동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 "광주시농업기술센터" 서측 근거리에 소재하며,
주위는 다세대주택이 다수를 이루고, 노선변으로 일부 식당, 마트등 근린생활시설등이
산재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 버스정류장과의 거리등을 감안할 시 대중교통사정은 다소
불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 치장벽돌등 마감임.
창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 "방3, 거실, 주방, 욕실2 등"의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대내 남서측도로와 대체로 평탄하게 옹벽 조성한 부정형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 지적, 현황 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 성남지원 2024타경53777 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 316-41 청운아름빌 111동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 부동산 상세 정보

* 건물명: 청운아름빌 111동 201호

* 건축년도: 2012년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

* 건물 층수: 총 4층 중 2층

* 전유부분 면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

* 토지 지분 면적: 68.125㎡ (약 20.63평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 240,000,000원

1.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 재매각 물건

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 목현동 "광주시농업기술센터" 서측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택이 다수를 이루고, 노선변으로 일부 식당, 마트 등 근린생활시설 등이 산재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 감안 시 대중교통 사정은 다소 불편함.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 북측 하향 완경사지대 내 남서측 도로와 대체로 평탄하게 옹벽 조성한 부정형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 본건 남서측으로 지적, 현황 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023.04.28 근저당)

* 갑2: 소유권이전 (2014-12-29, 김대원)

* 갑3: 소유권이전 (2022-03-25, 최원수, 매매금 240,000,000원)

* 을3: 근저당 (2023-04-28, 엄주현외 1명, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (2023-10-10, 제이비우리캐피탈, 22,898,156원) - 말소

* 갑5: 가압류 (2023-10-23, 현대캐피탈, 12,651,072원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (2024-03-05, 김민지, 86,458,204원) - 말소

* 갑8: 압류 (2025-11-10, 광주시, 징수과-01 2275) - 말소

* 등기부채권 총액: 215,549,228원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2022-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 금액이 미상으로, 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요한 상황임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2023년 4월 28일자 근저당 (을3)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3(근저당), 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(임의경매), 갑8(압류)

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 오 (보증금 및 차임 미상)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인의 실제 보증금은 미상으로 인수 여부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 150,000,000원 ~ 183,000,000원 범위로 파악됨.

* 본 건의 전용면적 59.77㎡(약 18.08평) 기준, 최근 매매 사례의 평당 가격은 약 258,000원/㎡ ~ 431,000원/㎡로 분포하고 있음.

* 감정가 240,000,000원 대비 최근 거래 사례 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 높은 감정가로 판단됨.

4.2. 최근 매매 사례

* 경기도 광주시 목현동 소재 그린타운(101동): 41.76㎡ (약 12.63평), 2026년 5월 4일, 180,000,000원

* 경기도 광주시 목현동 소재 에스빌: 57.96㎡ (약 17.53평), 2026년 5월 9일, 150,000,000원

* 경기도 광주시 목현동 소재 리치타운4차(라동): 49.14㎡ (약 14.86평), 2026년 5월 11일, 183,000,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 2층 201호.

* 내부 구조 (건축물 현황도상): 방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비 등.

5.2. 이용 상태

* 현재 다세대주택으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 전입일자 2022년 3월 25일로 대항력이 있는 임차인 오 가 존재하며, 보증금 및 차임이 미상임. 이는 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인임.

6.2. 재매각 물건

* 본 건은 이전에 매각이 이루어지지 못한 재매각 물건으로, 입찰 참여자들의 보수적인 접근이나 이전 유찰 사유에 대한 분석이 필요함.

6.3. 특별 매각 조건

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높아 초기 자금 부담이 가중됨.

6.4. 주변 혐오 시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 식별되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거단지 및 근린생활시설이 산재해 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역임.

* 권리관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 및 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필수적임.

* 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 재매각 및 높은 보증금 조건 또한 입찰 시 신중한 접근을 요구함.

* 부동산 임의경매로 채권자(김OO)에 의해 신청되었으며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸되나 임차인 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 등으로 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 내부 수리 시, 주변 시세 반영을 통한 시세차익 또는 임대 수익 확보 가능.

* 혐오시설이 없는 주거 지역이라는 점.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 240,000,000원이나, 유사 면적의 최근 매매 시세가 150,000,000원 ~ 183,000,000원으로 형성되어 있음을 감안해야 함.

* 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 합리적임.

* 재매각 이력과 높은 보증금 조건(20%)을 감안하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가를 제안함.

* 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.