나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506103 [2] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 845-1 도로 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506103 [2] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 845-1 도로 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경506103 | 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 845-1 | 감정가: 3,341,500원 | 최저가: 393,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경506103 (2)이며, 소재지는 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 845-1입니다. 본 물건의 용도는 '도로'이며 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상은 토지일부지분매각이며, 토지면적은 163.00㎡ (약 49.31평)입니다. 건물면적 및 제시외면적은 없습니다. 토지 감정가는 3,341,500원입니다.

1.3. 매각 조건

본 건은 소유자 및 채무자가 주OO로 동일하며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 지분매각이며, 공유자 우선매수신고가 가능하다는 점입니다. 이 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치하며, 영흥도 내 토지입니다. 영흥면 내리는 최근 신축 신고된 건축물들이 확인되는 등 개발 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 해당 지역은 섬 지역의 특성상 휴양 및 주거 시설이 혼재되어 있으나, 물건 자체의 용도가 '도로'이므로 건축을 통한 직접적인 수익 창출은 불가능합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

영흥면 내리는 주거시설 외에도 '옹진군 노인복지관' 등 공용 건축물의 신축 인허가가 있었던 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설 및 공공 인프라가 갖춰지고 있음을 시사합니다. 상권은 영흥도 내부 관광 및 주거 인구를 대상으로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변 시설은 해양 관광지 및 주거지역 특성이 강할 것으로 보이나, 정확한 현장답사를 통해 해당 도로가 어느 시설로 연결되는지 확인이 필요합니다. 검색 결과만으로는 인근에 특정 대규모 혐오시설이 확인되지 않았으나, 영흥도 내의 산업시설(예: 화력발전소, 선착장 등)과의 거리에 따라 환경적 영향이 있을 수 있으므로 현장 조사가 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(주OO)와 채무자(주OO)가 동일한 부동산강제경매 물건입니다. 등기부상 채권액을 확인하여 말소기준권리 이후의 모든 권리 관계가 소멸하는지 확인해야 하지만, 매각대상 자체가 토지 *일부 지분*이므로 권리 분석의 핵심은 공유 관계에 집중되어야 합니다.

3.2. 특이사항 분석

가장 중요한 특이사항은 매각대상이 '토지일부지분'이며, '도로'라는 점입니다. 용도가 도로이므로 건축물 신축을 통한 활용은 불가하며, 지분을 낙찰받더라도 타 공유자와의 관계(배타적 사용 수익권 제한) 및 도로로서의 사용이 제한된다는 리스크가 존재합니다. 또한, 공유자 우선매수신고가 1회에 한하여 행사 가능하다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 감정평가 요약 검토

제시된 감정평가서 요약표에 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태 등 상세 정보가 모두 공란인 것으로 보아, 투자자는 반드시 현장답사 및 도로의 현황, 인접 토지와의 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

잠재적 리스크: 도로 지분 매입에 따른 활용 가치 제한

물건의 용도가 '도로'이기 때문에, 단순 투자 목적 외에 실제 이용가치는 매우 제한적입니다. 인접 토지의 가치를 높이는 사도(私道)일 경우에만 제한적으로 가치를 인정받을 수 있습니다.

잠재적 리스크: 공유자 우선매수권 및 명도/사용수익 문제

공유자 우선매수권이 행사되면 입찰자가 최종 낙찰자가 되지 못할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 낙찰 후에는 다른 공유자와 협의를 통한 매각 또는 공유물분할소송을 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 뒤따릅니다.

잠재적 리스크: 유찰 횟수 및 낮은 감정가 회수율

본 물건은 공매/경매 시장에서 수차례 유찰되어 감정가 대비 매우 낮은 최저가(검색 시점에서 12%까지 유찰된 사례 확인)로 진행되고 있을 가능성이 높습니다. 이는 시장에서 본 물건의 가치를 매우 낮게 평가하고 있음을 방증합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 용도가 '도로'이며 '지분매각'이라는 두 가지 명확한 리스크를 안고 있습니다. 일반적인 투자자에게는 권유하기 어려운 고난이도 물건으로, 반드시 인접 토지 소유자 또는 해당 지역 개발에 대한 명확한 전략을 가진 특수 물건 전문가에게 적합합니다. 현장답사 없이는 절대 입찰해서는 안 됩니다.

5.2. 투자 포인트

특수 목적 투자: 최고의 입지: 인접 토지 소유자 또는 개발업자가 주변 토지 가치 증진 및 확보를 위해 도로의 소유권을 흡수하려는 경우에만 투자가치가 발생합니다.

공유물 분할: 지분 경매 전문가라면 낮은 가격에 낙찰받아 공유물 분할 소송을 통해 전체 지분을 매각하거나 현금화하는 전략을 고려할 수 있습니다.

저가 매입 기회: 수차례 유찰되어 최저가가 매우 낮다면, 리스크 대비 잠재적 수익률이 높다고 판단할 경우 접근할 수 있습니다. (※단, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 상시 염두에 두어야 합니다.)

법원 정보

인천지방법원 경매4계