나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경877 [1] 서울특별시 송파구 거여동 24-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2023.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울영풍초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철 5호선 "거여역" 및 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형으로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 세멘벽돌조 평슬라브지붕 3층 건물로

외벽:외장타일 붙임 등
내벽:벽지붙임,일부 타일붙임 등
바닥:장판지깔기, 일부 타일붙임 등
창호:샷시창호 등

이용상태

주상용으로 이용중임.

1층:근린생활시설
2층:주택
3층:주택
지층:근린생활시설

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 되어있으며 주택은 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

- 후첨 ‘건물개황도, 사진용지’와 같이 제시외건물 (기호㉠-㉤) 이 소재하며 현장 실사시 개략적인 목측에 의하여 면적사정하여 평가하였는 바 정확한 면적·소유권여부·일괄경매 여부 등은 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

제시목록 및 건물 등기사항전부증명서 상에는 1층 일부 (19.20㎡) 가 주차장으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 1층 전부 근린생활시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
1층 일부(19㎡): 등기사항증명서 상 주차장 표기이나 건축물대장 및 현황은 1층 전부 근린생활시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경877 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 24-11

용도: 근린주택

감정가: 3,500,733,760원

토지면적: 289.60㎡ (약 87.57평)

토지지분: 289.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 678.30㎡ (약 205.20평) (감정평가서 기준)

건물지분: 678.3㎡

건물 제시외면적: 65.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동서울신용협동조합 (갑7 등기 근거)

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 다수 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 일부(19㎡)는 등기사항증명서상 주차장 표기이나, 건축물대장 및 현황은 1층 전부 근린생활시설임.

건축물표제부 요약:

* 주용도: 단독주택 (기재), 기타 용도: 근린생활시설, 주택

* 구조: 철근콘크리트조, 세멘벽돌조

* 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 사용승인일: 1988.11.30

* 연면적 (건축물대장 기준): 542.64㎡ (감정평가서상 건물면적 678.30㎡와 차이 발생. 이에 대한 확인 필요)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울영풍초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "거여역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2021-01-28 접수된 안양저축은행의 근저당권 (1,200,000,000원).

* 건물 등기부: 2021-01-28 접수된 안양저축은행의 근저당권 (1,200,000,000원).

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (2021-01-28): 제이에스미라클주식회사

* 근저당: 안양저축은행 (2건), 주식회사명성벤쳐캐피탈대부

* 가압류: 정봉진 (2023-02-08)

* 소유권이전담보가등기: 거여역2지역주택조합 (2023-03-21)

* 임의경매: 동서울신용협동조합 (2023-03-29, 본건), 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 (2023-07-31)

* 압류: 송파구 (2023-12-15)

* 등기부채권 총액: 2,685,000,000원

* 주요 임차인 현황:

* 김 (대항력: 있음, 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2019-02-21, 확정일자: 2019-02-21, 배당신고일자: 2023-04-24)

* 박 (대항력: 있음, 보증금: 30,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2017-01-03, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2023-06-08) - 확정일자 미확인

* 신 (대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 650,000원, 전입/사업일자: 2013-03-15, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음) - 확정일자 미확인

* 양 (대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 650,000원, 전입/사업일자: 2002-08-28, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2023-05-19) - 확정일자 미확인

* 양 (대항력: 있음, 보증금: 25,000,000원, 차임: 180,000원, 전입/사업일자: 2002-08-28, 확정일자: 2011-02-24, 배당신고일자: 2023-05-18)

* 유 (대항력: 있음, 보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2018-09-19, 확정일자: 2018-09-19, 배당신고일자: 2023-05-19)

* 장 (대항력: 있음, 보증금: 40,000,000원, 차임: 400,000원, 전입/사업일자: 2016-05-31, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2023-05-30) - 확정일자 미확인

* 차 (대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입/사업일자: 2015-09-04, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음) - 확정일자 미확인

* 대항력 없는 임차인:

* 김 (대항력: 없음, 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-04-27, 확정일자: 2023-04-24, 배당신고일자: 2023-04-26)

* 서 (대항력: 없음, 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-04-02, 확정일자: 2022-04-27, 배당신고일자: 2023-04-26)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 대항력은 있으나 확정일자나 배당신고일자가 누락된 임차인의 경우, 보증금 인수 가능성 및 소명 과정에 따라 변동될 수 있으므로 주의 필요.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택, 지층 근린생활시설로 구성된 주상복합형 건물임.

* 주변 환경: 서울영풍초등학교 남측 인근의 주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경과 기본적인 상업 활동이 가능한 입지임.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 대부분 주거용 단독 건물이며, 본건과 같은 근린주택 형태와는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 덕산아트빌라(연립, 1990년식, 72.24㎡): 59,800만원 (약 827.8만원/㎡)

* 로얄아트빌A동(다세대, 2004년식, 61.75㎡): 59,500만원 (약 963.6만원/㎡)

* 본 건은 연면적 678.30㎡의 근린주택으로, 단순 주거용 건물 시세와는 차이가 있으나, 지역 내 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있음. 감정가(약 35억원)는 이러한 주변 시세 및 건물의 용도, 규모, 연식 등을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 거여역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 교육시설: 서울영풍초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함. (교육환경보호구역에 해당)

* 편의시설: 지역 내 소규모 상업시설 및 주거 밀집 지역의 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 및 제한보호구역에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 명도 과정에서 부담이 발생할 수 있음. 특히 보증금 또는 차임이 미상으로 기록된 임차인(박 , 신 , 장 , 차 )의 경우, 권리 확인 및 보증금 소명 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있어 철저한 조사가 요구됨.

* 중복사건: 본건 외 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건(2023타경56764)이 존재함. 이로 인해 매각 절차의 복잡성이 있을 수 있으나, 통상적으로는 선순위 경매 사건에 따라 처리됨.

* 공부와의 차이: 1층 일부(19㎡)가 등기사항증명서상 주차장으로 표기되어 있으나, 건축물대장 및 현황 조사 결과 1층 전부가 근린생활시설로 이용 중임. 이는 실제 이용과 공부상의 불일치로, 향후 건물 관리 및 활용에 있어 확인 및 정리 절차가 필요할 수 있음.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 65.00㎡가 매각에 포함되어 있음. 이에 대한 정확한 현황, 면적, 소유권 및 가치 등을 경매 진행 시 재확인해야 함.

* 미회수 채권 가능성: 등기부채권 총액은 26억 8천 5백만원으로 감정가보다 낮으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액(현재 파악된 것만 최소 4.05억원 이상) 및 기타 경매 비용을 고려할 때, 낙찰가가 모든 권리 및 임차인 보증금을 충당하지 못할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동 역세권에 위치한 근린주택으로, 초등학교 인접 및 주상지대라는 점에서 입지적 강점을 가집니다. 건물은 상가와 주택이 복합된 형태이며, 잠재적인 임대 수익 및 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 일부 임차인의 보증금 및 확정일자 정보가 미확인 상태이며, 공부와의 차이 및 제시외 건물 포함 등 명도 및 권리 관계 확인에 있어 주의가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 철저한 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 총비용을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 송파구 거여동, 지하철 5호선 거여역 인근의 우수한 입지 조건.

* 주거와 상업시설이 혼합된 근린주택으로 다양한 활용 및 수익 창출 가능성.

* 지역 개발 계획 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,500,733,760원

* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대 주택 시세는 평당 약 828만원 ~ 964만원 수준으로, 본 건의 연면적(약 205평)을 단순 적용 시 상당한 시세 차이를 보입니다. 이는 근린주택과 주거용 건물의 특성 차이, 감정가의 보수적 평가, 또는 실제 시장 가치와의 괴리 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수 보증금은 0원으로 간주되지만, 대항력 있는 임차인들의 보증금(최소 4.05억원 이상) 및 명도 관련 제반 비용, 건물 보수 비용 등을 고려해야 합니다. 본 건은 감정가 대비 높은 채권 총액(약 26.85억원)과 다수의 임차인이라는 리스크를 안고 있으므로, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 현 시점에서는 감정가 수준인 35억원 내외에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 실제 입찰가는 세부 리스크 분석 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.