나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경54058 [3] 서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경54058 [3] 서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠 2층203호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경54058
• 주소: 서울특별시 송파구 위례성대로2길 8, 2층203호 (방이동,잠실헤리츠)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매2계 2023타경54058 | 소재지: 서울특별시 송파구 위례성대로2길 8, 2층203호 (방이동,잠실헤리츠) | 감정가: 867,000,000원 | 최저가: 443,904,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울동부지방법원 2023타경54058 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경54058 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠 2층 203호

용도: 근린생활시설

감정가: 867,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.87㎡ (약 16.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

토지지분: 10.5762㎡

건물지분: 55.87㎡

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘방이중학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설을 접할 수 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 ‘몽촌토성역’ 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 8m, 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 집합건축물대장(표제구, 갑) 상 위반건축물 표시가 되어 있어, 건축법상 위반 사항이 존재할 수 있습니다. 또한, 감정평가서 요약에 따르면 현장 조사 시 대상 물건(일련번호 1-8)은 관리비 연체 및 유치권 행사 중인 것으로 조사되었습니다. 따라서 경매 진행 시 관리비 연체 내역 및 유치권의 존부와 금액에 대해 반드시 재확인해야 합니다. 공부와의 차이점으로는 집합건축물대장상 각 호별로 구분 등재되어 있으나, 실제로는 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 경매 진행 시 이해관계인은 호수별 원상회복 여부에 대해 확인하시기 바랍니다.

1.4. 상권 분석

방이동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 30~40대 직장인을 주요 고객층으로 하는 상권 특성을 보입니다. 8호선 몽촌토성역과 2/8호선 잠실역 사이에 위치하며, 올림픽공원 및 석촌호수 등 주요 시설과 인접해 있습니다. 대로변에는 금융권, 병원, 일반 사무실, 오피스텔 등 대형 오피스 건물들이 있으며, 이면에는 모텔촌이 형성되어 있습니다. 특히 먹자골목은 고깃집, 음식점 등 중장년층이 선호하는 업종이 밀집해 있으며, 저녁 시간대에는 퇴근하는 직장인들로 활기를 띱니다. 제2롯데월드 건설, 재건축 단지 입주 등의 호재와 함께 점심시간 직장인들을 겨냥한 틈새시장도 존재합니다. 다만, 일부에서는 시설 투자 대비 수익성이 낮다는 분석도 있으며, 노후한 건물들이 다수 존재한다는 점도 참고해야 합니다.

1.5. 생활 정보

대상 물건은 ‘방이중학교’ 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 교통으로는 지하철 8호선 몽촌토성역을 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 올림픽공원 등 녹지 공간 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물 표시는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있는 위험 요인입니다.

2. 관리비 연체 및 유치권: 현장 조사 결과 관리비 연체 및 유치권 행사가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

3. 공부와의 차이: 건축물대장상 구분 등기된 호실과 달리 실제로는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다. 원상복구 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권의 한계: 일부 분석에 따르면 방이동 상권은 투자 대비 수익성이 낮거나 노후한 상가가 많다는 지적이 있습니다.

1.7. 혐오시설 정보

본건 소재지(서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠) 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 명시된 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동이라는 우수한 입지 조건과 지하철역 인접 등 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 근린생활시설로서 다양한 영업 활동이 가능하며, 주변 상권 역시 직장인 및 지역 주민을 기반으로 활성화되어 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 관리비 연체 및 유치권 존재, 실제 이용 상태와 공부상의 차이 등 권리 및 물건 자체에 대한 위험 요인이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사와 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 능력과 자금이 있다면, 잠재적 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 송파구 중심 상업지구 인접: 서울 핵심 지역 중 하나인 송파구의 잠재적 가치 보유.

2. 교통 요지: 지하철 8호선 몽촌토성역 도보 이용 가능, 대중교통 접근성 우수.

3. 풍부한 배후 수요: 주변 오피스, 주거 단지 종사자 및 주민을 기반으로 한 고정 수요 확보 가능.

4. 상가 투자 기회: 근린생활시설로서 직접 운영 또는 임대 수익 창출 가능성.

5. 리스크 해소 시 시세 차익 기대: 위반건축물, 유치권 등의 문제 해결 시 가치 상승 잠재력.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계