나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2184 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2184 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 1층103호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2184
• 주소: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-21, 비동 1층103호 (암사동,삼성빌라)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 138,240,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경2184 | 소재지: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-21, 비동 1층103호 (암사동,삼성빌라) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경2184 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 1층103호로, 건물 전체 3층 중 1층에 해당합니다. 매각 대상은 토지/건물 지분 매각이며 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 270,000,000원으로 책정되었습니다. 본건의 건물 전용면적은 84.63㎡ (약 25.60평)이며, 토지 면적은 96.74㎡ (약 29.27평)입니다. 다만, 본건은 *지분매각*이므로 명확한 매각 지분 면적을 확인해야 합니다.

1.2. 감정 평가 요약

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호 중 지1층 부분(비03호)이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖춰진 연립주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적으로 주거 환경 내에서의 접근성과 이동 편의성은 무난한 편입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 밀집도가 높은 환경입니다. 주위에는 다세대 및 연립주택 위주로 형성되어 있으며, 암사1동주민센터가 가까워 행정 편의성이 높습니다. 생활 인프라 측면에서는 재래시장인 암사시장을 걸어서 약 8분 정도에 이용 가능하며, 굽은다리역 인근의 홈플러스도 멀지 않아 쇼핑 편의성이 양호합니다.

2.3. 혐오 시설 정보

별도의 검색을 통해 인근에 대형의 혐오 시설(기피 시설)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 제2종일반주거지역에 위치한 만큼, 현장 조사를 통해 소규모의 시설이나 주택가 내의 소음 발생 여부 등은 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 및 매각 조건

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일한 것으로 보아 개인 간 채권·채무 관계로 인한 경매로 추정됩니다.

가장 중요한 특이사항은 *토지/건물 지분 매각*이라는 점입니다. 지분 매각은 매각 후 공유물을 공유자들과 협의하여 처리해야 하는 부담이 있으며, 이 과정에서 명도 및 협상에 난이도가 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

공유자 우선매수 청구권 행사가 1회로 제한된다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 입찰 당일 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능할 수 있다는 점을 의미합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 *집합건축물대장 상 위반건축물 표기*가 있다는 점입니다. 위반건축물은 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 추후 대출 제한이나 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 매수인은 위반 내용 및 원상 복구 가능성 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동 소재의 주거 밀집 지역 내 다세대주택 지분 물건으로, 감정가는 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 주변에 암사시장 및 대형 마트 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

그러나 *지분 매각* 및 *위반건축물*이라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있어, 일반적인 경매 물건 대비 높은 난이도를 가집니다. 특히 위반건축물 표기로 인해 명확한 현황 파악 및 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

지분 매각 물건의 특성상, 일반 매각 물건 대비 낮은 경쟁률과 높은 할인율로 낙찰될 가능성이 있습니다. 따라서 다음과 같은 투자자에게 유리합니다.

1. **공유자 협의 및 협상에 강점을 가진 투자자:** 낙찰 후 기존 공유자와의 명확한 협상을 통해 매수 또는 매도하는 전략을 구사할 수 있어야 합니다.

2. **위반건축물 해소 방안을 가진 투자자:** 위반된 부분을 복구하여 이행강제금 리스크를 제거하거나, 해당 리스크를 감안한 낮은 가격으로 입찰할 계획이 있는 경우 유리합니다.

결론적으로, 본 물건은 입지적 장점에도 불구하고, 지분 매각과 위반건축물이라는 특수성을 완벽히 이해하고 대처 방안을 수립한 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계