나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2184 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호 중 지1층 부분(비03호)로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각 임, 공유자 우선매수청구권행사는 1회로 제한함
-집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물 표기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2184 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 1층 103호

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호

토지면적: 96.74㎡ (약 29.26평)

토지지분: 48.544132㎡ (약 14.68평)

건물면적: 84.63㎡ (약 25.59평)

건물지분: 42.467334㎡ (약 12.84평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 270,000,000원

주요 평가 내용:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호.

* 이용상태: 연립주택으로 이용 중임.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 각종 도시계획 관련 법적 제한이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 주민센터, 주택 및 상가 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 후 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 2023년 10월 5일 김광현 소유권 지분 이전 및 동일자 김순안 명의 근저당(180,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 7월 12일 김순안의 신청으로 본 경매 개시결정이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인으로 이 와 최 가 각 1명씩 존재합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-08-10

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항증명서상 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 상기 임차인들의 대항력 유무는 별도로 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2013년 건축, 16.48㎡ (약 5.0평) 면적의 주택이 2026년 5월 2일 19,500만원에 거래되었습니다.

* 2013년 건축, 29.97㎡ (약 9.1평) 면적의 주택이 2026년 5월 8일 30,850만원에 거래되었습니다.

* 1986년 건축, 42.57㎡ (약 12.9평) 면적의 주택이 2026년 5월 1일 20,300만원에 거래되었습니다.

본건은 1990년 건축된 84.63㎡ (약 25.6평) 면적으로, 상기 사례보다 면적이 훨씬 넓습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 84.63㎡ (약 25.6평) 면적의 지분 매각 물건이며, 건축년도는 1990년입니다. 제공된 최근 매매 사례(16.48㎡ ~ 42.57㎡)의 가격이 19,500만원에서 30,850만원 수준임을 감안할 때, 본건의 면적과 건축년도를 고려한 시장 가격은 감정가(270,000,000원)보다 높을 가능성이 있습니다. 그러나 이는 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 지분 매각 등의 복합적인 위험 요소를 제외한 수치입니다.

5. 생활정보

* 위치: 서울특별시 강동구 암사동, 암사1동주민센터 인근 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치해 있어 학군 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역으로 안정된 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 바로 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 낙찰자가 해당 부동산의 전부가 아닌 일부 지분만을 소유하게 됨을 의미하며, 향후 건물 관리, 재건축, 매각 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

현 공유자가 경매 절차에서 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자가 해당 물건을 취득하지 못하게 됩니다. (행사는 1회로 제한됨)

6.3. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임)

보증금 및 차임이 0원인 임차인(이 , 최 )이 대항력을 갖추고 있어, 인수 부담이 없더라도 명도에 어려움이 예상됩니다. 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 존재하므로, 법적 검토가 반드시 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 시정명령 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 장기 거주 임차인

임차인 이 의 전입일자가 2001년으로 매우 오래되어 장기 거주자로 파악됩니다. 이러한 임차인의 명도는 법적 절차 및 협의에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구에 위치한 연립주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 270,000,000원으로 책정되었으나, 면적 대비 주변 시세는 높을 것으로 추정됩니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 금액이 확인되지 않은 대항력 있는 임차인 2명, 위반건축물 등 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서 상당한 난관이 될 수 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 선행되지 않으면 투자에 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 리스크 관리 능력만 있다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 입지 조건: 강동구 암사동이라는 준수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 넓은 면적: 84.63㎡ (약 25.6평)의 넓은 전용 면적을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

주변 시세 대비 면적은 넓지만, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 금액이 확인되지 않은 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 치명적인 위험 요소가 다수 존재합니다.

특히, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서 예상치 못한 금전적, 시간적 부담을 야기할 수 있습니다.

따라서, 투자자는 이러한 위험을 감수한 투자를 해야 하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.