나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50749 [1] 서울특별시 성동구 홍익동 144 뉴센트빌 3층301호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50749 [1] 서울특별시 성동구 홍익동 144 뉴센트빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50749 | 소재지: 서울특별시 성동구 왕십리로20길 36-1(홍익동), 3층301호 (홍익동,뉴센트빌) | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 208,640,000원 | 용도: 오피스텔

1. 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50749 (1)이며, 용도는 오피스텔이다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건이다. 감정가는 326,000,000원으로 책정되었으며, 현재 재매각 절차에 들어섰다. 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 주OOOOOOO이다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 10.82㎡ (약 3.27평)이며, 건물 전용면적은 31.37㎡ (약 9.49평)이다. 제시외 면적은 없으며, 방 2개, 주방 및 거실, 욕실, 보일러실로 구성된 오피스텔로 이용 중이다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성동구 홍익동 소재 왕십리역 북측 인근에 위치하며, 도시형 생활주택 및 오피스텔이 밀집한 지역이다. 주위 환경 및 제반 입지조건은 양호하다. 특히 남측 약 450m 거리에 지하철 2호선, 5호선의 환승역인 왕십리역이 소재하여 교통 환경이 매우 우수하다. 그 외에도 용두역(2호선 지선), 제기동역(1호선), 신당역(2호선, 6호선) 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편익이 최상급이다.

2.2. 권리분석

본 사건은 부동산 강제경매이며, 재매각 물건이라는 점을 인지해야 한다. 가장 중요한 권리관계는 임차인 신동윤의 임대차보증금 반환채권(355,000,000원, 우선변제)에 대하여 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제(구상권)를 행사하고 있다는 점이다.

다만, 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 배당금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출하였다 (2025.9.11.). 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험은 사실상 해소된 것으로 판단되며, 명도 진행이 안전할 것으로 예상된다.

2.3. 상권분석

본건 일대는 주거용과 상업용 시설이 혼재되어 있으며, 왕십리역 광역 상권과 가까워 상업 및 편익시설 이용이 매우 용이한 지역이다. 토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(왕십리 광역중심)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력이 높다. 건물 자체의 외벽은 인조 화강석 판붙임 마감으로 건물 상태가 양호하며, 주거용 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.

2.4. 생활정보

교통 환경은 왕십리역, 버스정류장 등이 인접하여 최상급이다. 난방, 위생, 소방, 승강기 설비를 모두 갖추고 있다. 주차공간은 옥내 자주식 1대분, 기계식 11대분이 확보되어 있으며, 세대당 약 0.706대의 주차공간이 배정되어 있다. 주변 환경은 주거와 상업시설이 어우러져 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 검색된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 확인되지 않았다.

2.5. 잠재적 리스크

첫 번째 리스크는 **재매각 물건**이라는 점이다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 미납했음을 의미하며, 입찰 시 자금 계획을 철저히 하여 보증금 손해를 방지해야 한다. 두 번째는 주차공간이 세대당 1대 미만으로 확보되어 있어 주차 불편이 발생할 가능성이 있다. 세 번째는 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인수 위험은 없으나, 과거 임차보증금 규모(3.55억)가 감정가(3.26억)를 상회했음을 볼 때, 이전 경매 절차에서 투자자들의 부담이 컸던 물건이었음을 참고할 필요가 있다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 왕십리역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 최상급인 소형 주거형 오피스텔이다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험이라는 가장 큰 권리상의 리스크가 해소된 상태이다. 재매각으로 인해 최저가가 하락했을 가능성이 높아졌으며, 이는 실거주 목적의 주택 또는 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적인 진입 기회를 제공한다.

2.7. 투자 포인트

1. 핵심 교통 입지: 왕십리역(2, 5호선) 도보권 및 다수 노선의 지하철역 인접으로 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 임차 수요가 풍부하다.

2. 권리 리스크 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 제거되어 안전하고 신속한 명도가 가능하다.

3. 광역 중심 개발 호재: 지구단위계획구역(왕십리 광역중심) 및 준주거지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높다.

4. 소형 주거 상품: 전용 9.49평의 2룸 형태 오피스텔로 실속 있는 공간 활용이 가능하여 인근 1~2인 가구에게 선호도가 높다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계