나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58729 [1] 서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 비동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58729 [1] 서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 비동 4층401호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경58729 | 소재지: 서울특별시 송파구 동남로23가길 44, 비동 4층401호 (오금동,하이힐) | 감정가: 455,000,000원 | 최저가: 149,094,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울동부지방법원 2024타경58729 (1)

1.1. 물건 개요 및 면적 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58729 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 비동 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 455,000,000원

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

건물면적 (전용): 23.44㎡ (약 7.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 재매각 물건

1.2. 입지 조건

본건은 서울 송파구 오금동에 위치하며, 지하철 3호선과 5호선 환승역인 "오금역" 북동측 인근(동남로23가길 44)에 자리합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 공공시설 및 생활편익시설 이용에 용이하여 전반적인 주거 환경은 우수합니다.

1.3. 교통상황

지하철 3호선과 5호선이 지나는 "오금역"과 5호선 "개롱역"을 모두 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 해당합니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 차량 통행이 가능한 노폭 약 6m~8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주거밀집지역 내의 생활밀착형 근린상권을 이용하기에 편리합니다.

생활 정보: 2021년 6월 14일에 사용승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조와 하이샷시 이중창호 등 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차장 등의 기본 설비가 잘 되어 있습니다.

주변에 오금공원과 같은 대형 근린공원이 위치하여 녹지 공간 활용성이 높아 쾌적한 주거 환경이 조성되어 있습니다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.5. 권리분석 및 잠재적 리스크

권리분석 핵심: 본건의 가장 중대한 리스크는 '주의사항'에 명시된 임대차보증금반환채권(360,000,000원)을 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제로 승계했다는 점입니다.

이는 곧 HUG가 임차인 지위를 대위하며 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수(추가 부담)해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

감정가(4억 5천 5백만 원) 대비 인수해야 할 보증금 채권액이 높기 때문에, 인수금액을 고려한 실질적인 총 매입가를 기준으로 투자의 안전마진을 철저히 계산해야 합니다.

잠재적 리스크: 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 기일의 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 낙찰을 포기했을 수 있으므로, 권리 및 물건의 상태에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

또한, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으므로, 실제 이용 상태와 내부 구조가 공부(집합건축물대장)와 상이할 수 있는 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

투자 포인트:

1. **최고의 입지:** 송파구 오금동 더블 역세권(오금역 3, 5호선)으로 주거 선호도가 높습니다.

2. **신축 건물:** 2021년식으로 건물의 가치가 높고 관리가 용이합니다.

3. **소형 주택:** 전용 7평대의 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소형 주택 수요에 부합하여 임대 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

종합 의견: 입지 및 물건 자체의 가치는 우수하나, HUG가 대위변제한 3억 6천만 원의 임대차보증금 인수 리스크가 매우 큽니다. 이 금액을 포함한 총 매입액이 인근 시세 및 시장 상황과 비교하여 투자 타당성이 있는지 면밀하게 분석해야 합니다. 일반적인 경매 물건보다 난이도가 높으므로, 반드시 임대차 관계와 법률적 인수 금액을 확정하고 보수적인 시세 평가를 통해 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계