나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58576 [1] 서울특별시 광진구 구의동 243-48 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의역(지하철 2호선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "구의역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2019.01.21)
외벽 : 석재 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택단지형다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 구의동 243-48 >, < (2) 구의동 243-49 > 공히

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사:-임차인 김기훈의 임대차보증금반환채권 전액(290,000,000원)을 대위변제로 인하여 승계함
-우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.3.16.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 243-48번지 5층 501호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2024타경58576 (1)이며, 감정가는 381,000,000원입니다. 토지 면적은 10.70㎡ (약 3.23평), 건물 면적은 39.83㎡ (약 12.05평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 건물은 2019년 1월 21일에 사용 승인되었습니다. 본 물건은 재매각, 재정비촉진지구, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 지하철 2호선 구의역 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구의역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 3일 강남세무서장의 압류(갑3)입니다. 본 경매 절차를 통해 을6 주택임차권(김기훈)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2020년 4월 29일

* 배당신고일자: 2022년 6월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사에서 임차인의 보증금반환채권 290,000,000원을 대위변제하여 채권을 승계하였습니다. 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구의동 일대는 구의역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다. 오피스텔, 주거 시설, 다양한 근린생활시설이 공존하며, 유동인구가 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 부동산 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 3억 5천만원에서 4억 2천만원 범위에 분포하고 있으며, 이는 본건의 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 구의역 초역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 상업 시설, 편의점, 식당, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 어린이대공원, 서울 시립대 등이 인접해 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이전에 경매가 진행되었으나 매각되지 못하고 다시 경매에 나온 물건입니다. 입찰 시 경쟁률이나 가격 형성 추이를 신중하게 고려해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있으나, 개발 계획의 변동성에 유의해야 합니다.

* 임차인 권리 포기 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 관련 절차 및 법적 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 대위변제로 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 약 7억 2천 6백만원으로 높게 나타나 있어, 경매 과정에서의 채권자 간 이해관계 및 배당 순위를 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구의역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2019년 사용 승인된 건물로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 존재합니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구의역 도보 이용 가능한 거리로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 무권리 인수: 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 내 위치하여 장기적인 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 임대 수요: 구의역 주변의 오피스텔 및 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 381,000,000원이며, 유사 면적의 오피스텔 시세는 3억 5천만원에서 4억 2천만원 범위에서 형성되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없고, 신축 역세권 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 3억 7천만원에서 3억 9천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최근 실거래가 및 임대 시세에 대한 정밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.