나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58576 [1] 서울특별시 광진구 구의동 243-48 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58576 [1] 서울특별시 광진구 구의동 243-48 5층501호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경58576
• 주소: 서울특별시 광진구 자양로18길 90-3, 5층501호
• 감정가: 381,000,000원
• 최저가: 124,846,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매2계 2024타경58576 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로18길 90-3, 5층501호 | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 124,846,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경58576 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 광진구 구의동 243-48 5층501호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 381,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 내역

전용면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

대지권면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

본 건물은 2019년 1월 21일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2호선 "구의역" 북동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

역세권 오피스텔로서 광역적인 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주거 편의성이 높은 입지입니다.

다만, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 상황을 확인해야 합니다.

감정평가서에 명시된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로 '재매각' 사건인 점을 주목해야 합니다. (이전 낙찰자가 대금 미납했을 가능성)

3.2. 핵심 권리 분석

가장 중요한 주의사항은 임대차보증금반환채권 전액(290,000,000원)을 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제로 인하여 승계했다는 점입니다.

이는 HUG가 임차인의 보증금을 대신 지급하고, 그 권리를 승계받아 경매 절차에 참여하거나 매수인에게 대항할 수 있는 중요한 채권이 될 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 주택도시보증공사의 배당 요구 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상이나, HUG 대위변제 사실로 인해 사실상 임차인 관련 리스크가 명확합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

본건이 위치한 구의동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 준주거지역입니다.

구의역 역세권 상권을 이용하기 편리하며, 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

4.2. 건물 상태 및 설비

철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 10층의 건물 내 5층에 위치하며, 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본 설비는 모두 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 재매각 및 임차인 문제

본건은 재매각 물건으로, 이전 최고가 매수인이 보증금을 포기한 사유가 무엇인지 면밀히 검토해야 합니다.

핵심 리스크는 주택도시보증공사(HUG)의 290,000,000원 채권 승계 건입니다. 이는 감정가(381,000,000원) 대비 매우 높은 금액이므로, 낙찰가 결정에 결정적인 영향을 미치며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

5.2. 개발 제한 요소

본건은 '재정비촉진지구(구의-자양)' 내에 위치하고 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력은 있으나, 현 시점에서는 토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '공장설립제한지역' 등 다양한 규제가 복합적으로 적용되고 있습니다.

투자에 앞서 재정비촉진지구 내의 개별 호실 개발 진행 상황 및 규제 내용을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 광진구 구의동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제에 따른 임대차보증금 채권(2.9억원)의 권리 분석이 명확하게 이루어져야 합니다.

권리 관계의 복잡성과 재매각이라는 특이사항 때문에 일반적인 오피스텔 투자보다 높은 수준의 권리 분석 지식이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 구의역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

개발 잠재력: '재정비촉진지구(구의-자양)' 내에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매입 기회: 권리 관계의 복잡성으로 인해 일반 매매보다 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계