나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58996 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58996 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경58996
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 5층503호 (둔촌동,한울둔촌베아체)
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매2계 2024타경58996 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 5층503호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 257,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층503호

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58996 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층503호

용도: 오피스텔 (주거용 추정, 감정평가서상 '오피스텔로 이용중')

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (재매각)

면적 정보:

- 전용면적(건물): 27.54㎡ (약 8.34평)

- 토지 지분면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층~지상 12층 건물 중 5층

건축 연도: (정보 미상, 감정평가서상 '외벽: 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등')

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌2동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 길동역(지하철 5호선)이 소재하고 있어 대중교통 사정이 양호합니다. 이는 직장인 수요를 흡수하는 데 유리한 요소입니다.

토지 이용계획:

도시지역, 준주거지역으로 건폐율 및 용적률을 비교적 높게 적용받을 수 있는 지역에 위치합니다. 또한, 지구단위계획구역(천호지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리 분석 (Legal Risk)

임차인 대항력:

가장 중요한 권리관계는 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다.

- 임차보증금: 315,000,000원

- 전입일: 2021.09.30.

- 확정일자: 2021.08.27.

임차인의 전입일(2021.09.30.)이 등기부상의 권리보다 우선하는 것으로 판단됩니다. 따라서 배당에서 임차보증금 3억 1천 5백만 원이 전액 변제되지 않으면, 그 '잔액을 매수인이 인수'해야 하는 매우 큰 리스크가 있습니다.

특이사항 (주택도시보증공사 대위변제):

- 임대차보증금반환채권 전액(315,000,000원)을 주택도시보증공사가 대위변제로 인하여 승계한 상태입니다. 이는 임차인의 지위가 주택도시보증공사(HUG)로 넘어갔음을 의미합니다. 낙찰자는 HUG를 상대로 인수금액을 변제해야 하며, HUG는 대항력을 포기하지 않는 한 잔액을 청구할 것입니다.

권리분석 결론:

감정가(3억 2천 2백만 원)에 육박하는 임차보증금(3억 1천 5백만 원)이 존재하므로, 매수인은 낙찰금액에 따라 막대한 임차보증금 인수 리스크를 안게 됩니다. 사실상 감정가 이하로 낙찰받을 경우, 인수액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 배당 분석과 최저가 입찰 전략이 필수적입니다. '재매각' 사건인 점은 이전 매수자가 이 권리 인수의 위험을 간과하거나 부담스러워했을 가능성을 시사합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

준주거지역에 위치하며 주변에 오피스텔, 다세대 주택이 밀집되어 있어 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 길동역세권과 인접하여 잠재적인 임차 수요는 양호할 것으로 판단됩니다.

생활 정보:

- 교육 시설: (주변 초·중·고교 등 추가 확인 필요)

- 편의 시설: 주변에 '둔촌2동주민센터'와 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

- 의료 시설: (주변 병원 및 대형 의료 시설 추가 확인 필요)

- 공원/녹지: (주변 공원 등 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

1. 임차보증금 인수 위험:

가장 치명적인 리스크입니다. 낙찰가액과 별도로 임차인(주택도시보증공사)에게 보증금 잔액을 지급해야 하므로, 실질적인 투자금액이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

2. 재매각 사건:

이미 한 번 유찰(미납)된 사건이므로, 권리관계나 물건 자체의 하자가 있을 가능성을 염두에 두고 철저한 현장 조사와 권리분석이 필요합니다.

3. 시세 확인의 중요성:

현재 감정가가 주변 시세와 적절한지, 특히 3억 1천 5백만 원의 보증금이 현재의 전세 시세와 비교했을 때 합리적인 수준인지 정확히 파악해야 합니다. (별도 시세 조사 필수)

4. 혐오 시설:

감정평가서에는 '제반 주위 환경은 양호함'으로 기재되어 있으나, 최종 입찰 전 반드시 직접 현장 방문을 통해 주변에 유해 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 종교 시설, 소음 유발 시설 등)이 존재하는지 확인해야 합니다. 현재까지는 특이한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

- **양호한 입지:** 5호선 길동역 접근성 및 버스 노선 등 대중교통 환경이 우수하여 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

- **준주거지역:** 비교적 높은 용적률이 적용되는 준주거지역에 위치하여 장기적인 관점에서 토지 가치(재건축/리모델링)가 일반 주거지역보다 높을 수 있습니다.

- **소형 오피스텔:** 1~2인 가구를 위한 소형 오피스텔로, 서울 동부권 직장인들을 중심으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

종합 의견:

본 건은 입지적으로는 양호하나, 매수인 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높은 '위험 물건'입니다. 높은 감정가 대비 임차보증금의 비율(약 97.8%) 때문에 실질적인 낙찰가격(낙찰가 + 인수액)은 보증금 이상이 될 가능성이 큽니다. 따라서 투자를 고려한다면,

1) 현 시세와 감정가/보증금의 차이를 면밀히 분석하고,

2) 주택도시보증공사(HUG)와의 명도 협상 가능성을 타진해야 하며,

3) 최악의 경우, 인수 금액 전체를 부담할 각오로 안전 마진을 확보할 수 있는 '매우 보수적인 최저가'를 산정하여 입찰해야 합니다.

일반적인 경매 투자자에게는 권리분석의 난이도와 인수 리스크가 높으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계