나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59890 [1] 서울특별시 송파구 송파동 131-1 런던빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""송파초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 아파트 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(송파나루역)이 소
재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택 (단지형다세대주택 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중
임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥
외 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로써, 도시형생활주택(단지형다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원) <교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안
전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

본건에 집합건축물대장 상 위반건축물(주택과-19932(2019.05.21.), 판넬,경량, 주거,2㎡)로
표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건축물대장 (표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-제시외건물 포함
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.5.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59890 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 131-1 런던빌 5층504호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 371,000,000원

토지면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

건물면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(송파나루역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 없음)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(신 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-20

확정일자: 2019-01-25

배당신고일자: 2023-10-19

대항력: 없음

비고: 대항력 포기 확약서 제출 (2026.5.26.)

등기부요약:

말소기준권리: 을5 근저당권 (2020-01-30, 정승욱, 금280,000,000원). 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

주택임차권 (을6, 신혜주)은 말소 예정임.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

서울특별시 송파구 송파동 177-3 현대타운17 (2012년식 다세대, 54.96㎡): 650,000,000원 (약 11,826,783원/㎡)

서울특별시 송파구 138번지 오크하우스 (2012년식 다세대, 50.2㎡): 480,000,000원 (약 9,561,753원/㎡)

서울특별시 송파구 송파동 100-30 동성빌라 (1990년식 연립, 80.4㎡): 980,000,000원 (약 12,190,000원/㎡)

분석: 본건은 2018년 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 신축에 해당함. 건물 면적 27.23㎡(약 8.24평)를 기준으로 감정가(371,000,000원)는 약 13,624,700원/㎡ 수준임. 비교적 최신 건물임을 감안할 때, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됨. 소형 평수이므로 단독 거주자 또는 투자 목적에 적합함.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 9호선 송파나루역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 편리.

주변 교육시설: 송파초등학교, 송파초등학교병설유치원 인근 위치.

주변 편의시설: 근린생활시설, 상업시설 등 이용 편리.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 주거 환경 양호. 혐오시설 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물 표시(약 2㎡, 판넬, 경량)가 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 추가적인 법적 검토 필요. (관련 내용: 주택과-19932(2019.05.21.))

제시외건물: 약 2㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됨.

임차인: 주택도시보증공사(신혜주)는 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 배당 이의 발생 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의 필요. (단, 현재까지의 분석으로는 보증금 인수 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파동 소재 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 및 학세권 입지를 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높음.

다만, 위반건축물 표기 및 제시외 건물 존재로 인한 추가 확인이 필요하며, 임차인의 권리관계는 대항력 포기 확약으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물(2018년 사용승인)로 희소성 있음.

지하철 9호선 송파나루역 역세권.

초등학교 등 교육 시설 인접.

송파구 핵심 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 371,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 100% 이상으로 입찰가를 산정할 수 있음.

주변 시세 및 건물 상태, 위반건축물 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.