나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4411 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2,5호선, 까치
산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 중 제2층 제201호로서
(사용승인일:2020.07.24),

외벽 : 벽돌타일 및 석재타일 붙임 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 5-6미터 및 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억
제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2020년 7월 24일 사용승인된 신축 건물입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4411 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38, 지디로뷰 제2층 제201호

* 건물명: 지디로뷰

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건축년도: 2020년 7월 24일 (사용승인일)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제201호

* 건물 외벽: 벽돌타일 및 석재타일 붙임 등

* 건물 내벽: (정보 없음)

* 건물 창호: 샷시창 등

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등 구비

1.3. 면적 및 토지 정보

* 토지면적: 17.39㎡ (약 5.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 27.57㎡ (약 8.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 17.3937㎡ (약 5.26평)

* 건물지분: 27.57㎡ (약 8.34평)

1.4. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리(2, 5호선 까치산역)에 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남측으로 약 5-6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건에는 대항력 있는 임차인(최수현)이 존재하며, 선순위임차권 및 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 남부천세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.3. 인수주의 권리 및 임차인 분석

* 대항력 있는 임차인: 최수현

* 임대차 보증금: 265,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 29일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 등기부상 권리관계: 주택임차권 (을3) - 말소: 인수

* 특이사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 265,000,000원에 대한 임차권이 등기되어 있습니다. 등기부등본상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. (물건명세서 참고사항에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3.4. 채권자 및 경매 정보

* 채권자: 최OO (등기부상 강제경매 신청 채권자 최수현과 동일인으로 추정)

* 채권금액 (경매 신청): 265,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매 사례)

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래 (더원): 전용면적 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (약 1,081만원/㎡, 약 3,578만원/평) - 2019년 건축

* 2026년 7월 2일 거래 (시원그린빌): 전용면적 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (약 426만원/㎡, 약 1,408만원/평) - 2002년 건축

* 2026년 7월 2일 거래 (504-114): 전용면적 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (약 400만원/㎡, 약 1,325만원/평) - 1986년 건축

본건(지디로뷰, 2020년 건축, 전용면적 27.57㎡, 2층)과 비교 시, 건축 연도가 유사한 '더원'의 사례를 참고하면 ㎡당 가격은 약 1,081만원으로 추산할 수 있습니다. 이를 본건 면적(27.57㎡)에 적용 시, 약 298,030,000원(약 2.98억원)의 시장 가치를 예상해볼 수 있습니다. 감정가 281,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거 상권입니다. 특정 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

* 주변에 서울신정초등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 근린생활시설이 인근에 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

* 인근 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최OO (보증금 265,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 만약 임의 경매 채권자(최수현)가 배당받는 금액으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상 (임차인 외 다른 임대차 관계 존재 가능성)

* 경매 법원의 배당 결과에 따라 임차인 인수 금액이 확정되므로, 배당 결과 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 2020년에 건축된 현대적인 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석과 배당 결과 확인이 낙찰 후 추가 부담액 결정에 매우 중요합니다.

7.2. 주요 특징

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 역세권 (까치산역 인접)

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 265,000,000원 인수 가능성)

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 비교적 최신 건축물로 내부 상태 및 유지 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지하철역과 가까워 주거 편의성이 높습니다.

* 장방형 토지에 건부지로 이용 중이며, 도로 접면도 양호합니다.

8.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 보증금 인수 시, 낙찰가 외 추가적인 상당 금액의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획에 따른 제한사항을 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 매매 사례(2026년 7월) 중 건축 연도가 유사한 '더원'(19.98㎡, 21,600만원)의 ㎡당 가격(약 1,081만원/㎡)을 적용하여 본건(27.57㎡)의 시장 시세를 약 29,800만원으로 추산할 수 있습니다. 이는 감정가 281,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 인수를 고려한 실질 부담액

가장 중요한 변수는 임차인 최OO의 보증금 265,000,000원 인수 여부입니다.

* 시나리오 1: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(265,000,000원)을 변제받는 경우: 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으므로, 낙찰가 28,100만원을 그대로 부담하게 됩니다. 이 경우, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 시나리오 2: 임차인이 배당을 통해 보증금 일부만 변제받는 경우 (예: 100,000,000원 변제): 낙찰자는 잔여 보증금 165,000,000원을 추가로 인수해야 합니다. 낙찰가 28,100만원에 인수 보증금 165,000,000원을 더하면 총 부담액은 44,600만원이 됩니다. 이는 현 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 시나리오 3: 임차인이 배당을 전혀 받지 못하는 경우: 낙찰자는 보증금 전액 265,000,000원을 추가로 인수해야 합니다. 총 부담액은 낙찰가 + 265,000,000원이 됩니다.

9.3. 최종 제언

현재 제공된 정보만으로는 임차인의 배당액을 정확히 알 수 없습니다. 따라서 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 안전한 투자를 위해서는 법원에서 진행되는 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 확실한 정보가 있다면, 감정가 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 보증금 인수 위험이 있다면, 실질적인 총 부담액을 감안하여 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시점에서는 임차인의 배당 결과 확인 없이는 신중한 접근이 필요하며, 공격적인 입찰은 매우 위험할 수 있습니다.

* 보수적으로, 임차인이 최소 1억원 이상 보증금을 인수해야 한다고 가정하고, 총 부담액이 3억원 이하가 되도록 입찰가를 설정해야 할 것입니다. (예: 낙찰가 1.5억원 + 인수 보증금 1.5억원 = 총 3억원)

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