나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [10] 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [10] 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22, 제5층 제503호 (가산동, 아이캐슬)
• 감정가: 231,000,000원
• 최저가: 75,694,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22, 제5층 제503호 (가산동, 아이캐슬) | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 75,694,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호 다세대주택에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 특징이 있으며, 권리관계 분석과 더불어 입지 및 지역 특성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (10)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 금 231,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

소유자/채무자/채권자: 파OOOOOO / (채무자 정보 없음) / 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매

1.3. 물건 기본 정보

건물면적: 26.58㎡ (전용, 약 8.04평)

토지면적: 14.23㎡ (지분, 약 4.30평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 (사용승인일: 2020-01-06)

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. "서울가산초등학교"도 인근에 소재하여 교육시설 접근성이 보통 수준입니다.

교통 환경:

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

토지이용계획:

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 준공업지역이라는 점은 향후 재개발, 재건축 등의 도시관리계획 입안 가능성(도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정))과 관련하여 주목할 필요가 있습니다.

2.2. 권리 분석

임차권 현황 (매우 중요):

현재 임차권자 '정연중'이 설정되어 있습니다.

- 임차보증금: 금 276,000,000원 (2022.04.08자로 금 10,000,000원 증액)

- 임대차계약일자: (1)2020.03.30. (2)2022.04.08

본건의 감정가(231,000,000원)보다 임차보증금이 높게 설정되어 있습니다. 임차인이 대항력(선순위)을 갖추고 있을 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 반드시 말소기준권리 및 임차인의 대항력을 철저히 확인해야 합니다. 입찰 전 정확한 권리관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

경매 형태:

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 채권 회수가 목적이 아닌, 공유물 분할 등 특정 법률적 관계 청산을 위해 진행되는 경매로, 일반 채무 경매와는 달리 채무 변제 목적이 약하여 유찰이 적을 수 있으나, 본 물건의 경우 임차권의 인수 금액이 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변 환경:

다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 건물 자체가 2020년 신축급 건물(아이캐슬)로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오 시설:

본 물건이 위치한 가산동 일대는 준공업지역의 특성상 산업 시설 및 지식산업센터 등이 혼재되어 있어, 일반 주거지역과는 다른 환경적 요소(소음, 통행량, 특정 산업 시설 등)가 있을 수 있습니다. 그러나 특정 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 잠재적 리스크

권리 인수 리스크:

임차보증금(276,000,000원)이 감정가(231,000,000원)를 초과하는 점은 최대의 리스크입니다. 선순위 임차인일 경우, 낙찰가와 별도로 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하므로, 실질적인 매입 가격이 크게 상승할 수 있습니다.

지역적 특성 리스크:

준공업지역 내 위치로, 주변 개발 방향이나 산업 환경 변화에 따라 주거 환경의 변동성이 존재할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 투자 포인트

신축급 건물:

2020년 1월에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

소형 주거 수요:

26. 58㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형으로, 가산디지털단지 등 직주근접 수요가 있는 지역에서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축의 소형 다세대주택으로 실수요 및 임대 수요는 충분할 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 중요한 것은 **임차인의 권리 분석**입니다. 입찰 금액 산정 시에는 임차보증금 276,000,000원의 인수 여부를 철저히 확인하고, 만약 인수가 확정될 경우, **(낙찰가 + 인수 보증금)**이 실제 취득 가격이 되므로, 이에 근거하여 보수적으로 입찰 금액을 결정해야 합니다. 권리 분석이 불가능할 경우, 보증금 전액 인수를 가정하고 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계