나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [10] 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (10)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제5층 제503호

용도: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설 복합 용도로, 해당 호실은 오피스텔로 추정됨 (초기 제공된 '다세대주택' 용도와 상이할 수 있음)

감정가: 231,000,000원

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.23㎡ (약 4.30평)

건물면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 01월 06일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 서울가산초등학교 및 세일중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획 및 제한상태 참조)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 13일 접수된 임의경매개시결정 (청산을 위한 형식적 경매)입니다.

주요 권리 분석:

* 소유권보존 및 공유자전원지분 이전 등기는 말소기준권리보다 선순위이나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 을1 권리: 정연중 임차권 (2024년 02월 15일 접수)은 인수되는 권리로 등기부등본에 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (정연중): 임대차보증금 276,000,000원, 전입일자 2020년 04월 16일, 확정일자 2020년 03월 30일. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 정연중: 주택도시보증공사(HUG) 보증, 보증금 276,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-16, 확정일자 2020-03-30, 배당신고일자 2024-02-15, 대항력: 있음.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 가산동 일대는 디지털 산업단지와 주거 지역이 혼합된 복합 지역입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 주거용 건물 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변 상가 및 오피스텔 현황: 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 위치하고 있어 임대 수요와 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

교육시설: 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 통학이 가능한 범위 내에 있습니다.

건물 내부 시설: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 약 2억 7천 6백만원에 달하는 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 2억 3천 1백만원인 점을 고려할 때, 낙찰 후 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

물건 용도 혼재: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설 복합 용도이며, 본 호실은 오피스텔일 가능성이 높으나, 초기 제공된 '다세대주택' 용도와의 혼선 가능성이 있습니다.

형식적 경매의 성격: 청산을 위한 형식적 경매의 경우, 특정 채무 관계나 절차적 특수성이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 본건 인근에 직접적으로 부동산 가치를 하락시킬 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역이라는 특성상 관련 시설이 존재할 가능성은 상존합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2010년 사용승인)이며, 가산동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 최대 리스크는 선순위 임차인의 보증금 276,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(231,000,000원)보다 높은 금액으로, 추가적인 자금 부담 및 명도 관련 어려움이 발생할 수 있습니다. 형식적 경매라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 연식이 오래되지 않아 상품성이 양호합니다.

가산동 지역의 개발 잠재력: 가산동은 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 지구로, 꾸준한 투자 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

직접 사용 및 임대 수익 가능성: 인수되는 임차 보증금 문제가 해결된다면 (예: 임차인과의 협상 또는 명도 후), 직접 거주 또는 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 인근 다세대주택의 면적 대비 가격대는 29.89㎡에 21,300만원 (약 712만원/㎡), 33.87㎡에 29,300만원 (약 865만원/㎡) 수준입니다. 본건은 26.58㎡ (약 8.04평)이며, 2020년식 건물임을 감안할 때, 시세는 약 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 231,000,000원은 이러한 시세 범위를 반영하는 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 선순위 임차인의 보증금 276,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이는 본건의 감정가 231,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 낙찰자가 총 부담하게 될 금액은 입찰가 + (인수 보증금 - 배당금)이 됩니다.

만약 낙찰자가 감정가 수준인 231,000,000원으로 입찰하고, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 약 45,000,000원 (276,000,000원 - 231,000,000원)의 추가 자금이 필요하게 됩니다.

총 투자 비용이 시장 가치(약 276,000,000원 ~ 230,000,000원)를 상회하지 않도록 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

제시 입찰가:

보수적인 관점에서, 현재 감정가인 231,000,000원 수준을 기준으로 입찰을 고려하되, 인수해야 할 임차보증금 276,000,000원을 감안하여 총 투자 비용이 과도해지지 않도록 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

이하 금액은 총 투자 비용 산정 시 참고용이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 개별 투자 판단에 따라 결정해야 합니다.

입찰가: 231,000,000원 (단, 인수 보증금 276,000,000원을 별도 부담해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.