나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120092 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120092 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경120092
• 주소: 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12, 제4층 제403호 (당산동, 나온타워)
• 감정가: 110,000,000원
• 최저가: 36,045,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경120092 | 소재지: 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12, 제4층 제403호 (당산동, 나온타워) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 36,045,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경120092 (1)이며, 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제4층 제403호에 위치한 도시형생활주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 감정가는 1억 1,000만 원으로 평가되었습니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평, 토지 지분율 556)

건물면적(전용면적): 13.73㎡ (약 4.15평, 건물 지분율 1373)

용도: 도시형생활주택

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층에 해당하며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.2. 입지조건 및 생활정보

본 물건은 서울 영동초등학교 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황을 살펴보면, 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 북측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하여 주상복합적인 이용이 가능하며, 가축사육제한구역(일부 예외), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포구 당산동 일대는 주거와 상업 시설이 혼재하는 준주거지역입니다. 이는 주거 안정성을 바탕으로 근린생활시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 도시형생활주택으로서는 배후 주거 수요가 확보되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 서울 영동초등학교가 인접해 있어 주거 환경상 교육 시설 접근성이 양호합니다. 7m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋으나, 대형 상권보다는 주택가 내 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. (주변 시설 및 혐오시설 유무에 대한 보다 상세한 분석은 별도의 외부 지도 서비스 검색이 필요합니다.)

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건이며, 토지/건물 일괄매각입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 각각 (OOOOOOO, 주OOOOOOOOO, 김OO으로 확인됩니다. (이름은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

주의해야 할 특이사항으로, 감정평가서에 따르면 본건 기호 3, 4는 주택임차권등기명령에 의거 임차보증금 각각 120,000,000원이 설정되어 있습니다. 본 물건(403호)이 이 기호 3 또는 4에 해당하는지 여부를 *반드시* 확인해야 합니다. 만약 해당한다면, 1억 1,000만 원의 감정가보다 높은 금액의 임차보증금이 존재하므로, 해당 임차권의 선순위 여부 및 대항력 유무에 따라 입찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 매우 높은 권리상의 리스크가 있습니다.

따라서, 입찰 전 *반드시* 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 본 물건(403호)의 임차인 현황, 임차 보증금액, 확정일자 및 전입일자 등을 정확하게 분석하고, 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 권리상의 리스크: 기호 3, 4에 설정된 임차권등기명령(보증금 각 1억 2천만 원)이 본 물건에 해당할 경우, 감정가(1억 1천만 원)를 초과하는 금액에 대한 인수 위험이 최대의 리스크입니다. 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

2. 감정가의 적정성: 제시된 임차보증금(1억 2천만 원)이 감정가보다 높아, 경매 진행 시 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

3. 현장 확인: 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중이나, 상세 이용 현황(공실 여부, 내부 상태)에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

서울특별시 영등포구 당산동이라는 입지적 장점을 가지며, 10평 미만의 소형 도시형생활주택으로 비교적 소액 투자가 가능합니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정평가서에 언급된 타 호실의 임차권등기명령 사항이 중대한 권리상의 리스크로 작용하므로, 해당 물건(403호)에 대한 정확한 권리 분석 후 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

투자 포인트

1. **소액 투자 및 임대 수익**: 감정가 1억 1천만 원 수준의 소형 주택으로, 임대 수익을 목적으로 하는 소액 투자에 적합합니다.

2. **당산동 입지**: 준주거지역에 위치하여 주거 환경이 양호하고, 서울 영동초등학교 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. **가격 협상 가능성**: 권리상 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수금액 발생 여부 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계