나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120092 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1-4는 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 소재하
는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반
주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호 1-4 : 공히 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재
하는 바, 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

기호 1-4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 403호 외 3개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호 1-4 : 공히 도시형생활주택으로 이용중임.
※ 상세이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

기호 1-4 : 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1-4 : 공히 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1-4 : 공히 북측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4 : 공히 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축), 교육환경보
호구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3,4는 주택임차권등기명령에 의거 임차보증금 각각 120,000,000원이 설정되어 있음
.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경120092 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

건물면적: 13.73㎡ (약 4.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 나온타워, 2012년 준공, 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 또한, 북측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-13

확정일자: 2020-08-13

배당신고일자: 2024-05-26

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 120,000,000원이 설정되어 있다는 감정평가서 요약과 달리, 실제 임차인 현황 및 등기부등본 상 보증금은 130,000,000원이며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

* 말소기준 권리: 2021-10-15 접수된 강산주택대부주식회사 근저당권 (채권최고액 390,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 2025-05-09 접수, 김태범, 130,000,000원. 전입일자 2020-08-13, 확정일자 2020-08-13. 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 130,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 참고사항 확인)

* 말소되는 권리: 위 말소기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

매수인에게 인수되는 임차보증금 합계: 130,000,000원

4. 상권분석

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주택 밀집 지역으로, 상업시설보다는 주거 환경이 우세합니다. 주변에 학교 및 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울영동초등학교가 북측 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 총 투자금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 공동담보: 물건에 공동담보가 설정되어 있다는 특이사항이 있으나, 본 물건만으로는 명확히 파악되지 않습니다. (추가 확인 필요)

* 토지이용계획 상 제한사항: 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 매수인이 낙찰가 외에 추가로 130,000,000원을 실질적으로 부담해야 함을 의미합니다. 현재 시장가치를 고려할 때, 매수인이 부담해야 하는 임차보증금액이 감정가 및 예상 시세와 비교하여 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 영등포구 당산동이라는 서울 내 주요 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 110,000,000원이나, 주변 유사 건물(스테이휴당산102동)의 2026년 4월 실거래가(32.84㎡ 기준 370,000,000원, 약 1,126.7만원/㎡)를 고려할 때, 물건의 현재 시세는 약 15,500,0000원 (13.73㎡ * 1,126.7만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 매수인이 임차인 김 에게 보증금 130,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 투자금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 순수 물건의 가치에 대한 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 시장가치: 약 155,000,000원

인수 보증금: 130,000,000원

예상 입찰가: (예상 시장가치) - (인수 보증금) = 155,000,000원 - 130,000,000원 = 25,000,000원.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 25,000,000원으로 산정됩니다.

본 입찰가 산정은 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.