나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [5] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제9층 제901호

2.2. 건물 정보

* 건물명: 금강노블레스

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물

* 사용승인일: 2020년 4월 13일

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 전용면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

* 총괄표제부상 건물 연면적: 4275.52㎡

* 총괄표제부상 총세대수: 96호

2.3. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (5)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

* 토지 지분: 13.2229㎡

* 건물면적: 30.69㎡

* 건물 지분: 30.69㎡

* 매각대상: 기타

2.4. 기타 기본 정보

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 최근 거래가 (참고):

* 2025년 4월 17일: 278,750,000원 (2020년 준공, 30.69㎡)

* 2026년 2월 8일: 268,000,000원 (2020년 준공, 30.69㎡)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

* 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준공업지역입니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중 (지구단위계획 구역 지정) 사항이 있습니다. (서울시 남부교육지원청에 교육환경보호구역 관련 확인 요망)

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 임의경매 개시결정 (2024타경121057), 접수일자 2024년 6월 13일.

* 선순위 임차권: 을1 (주택임차권), 권리자 이윤정, 권리금액 281,000,000원, 접수일자 2024년 3월 7일. 등기부상 말소 여부 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. (임대차보증금 281,000,000원, 전입일 2022.03.15., 확정일자 2022.02.14.) [cite: X]

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 주택임차권(이윤정)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 대항력 있는 임차인(이윤정)이 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.2. 임차인 현황

* 기호5 (본건 제101동 제9층 제901호)

* 임차인: 이윤정

* 임차보증금: 281,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 01월 29일 (기타 참고사항 기준) / 2020.05.29 (1차 계약) 및 2022.05.07 (2차 계약) (집계 정보 기준)

* 전입일자: 2022-03-15

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG) 관련 정보가 임차인 현황에 함께 기재되어 있으나, 이윤정 본인이 보증금을 인수하는 것으로 보입니다.

4.3. 권리분석 요약

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을1' 주택임차권(이윤정)이 '인수'로 등기되어 있고, 물건명세서에 배당 미변제 시 잔액 인수 조항이 명시되어 있습니다.

* 이에 따라, 임차인 이윤정의 보증금 281,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 인수되는 보증금액은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 금천구 가산동 일대는 대규모 산업단지와 업무시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 관련 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 주변에 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육시설이 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 최근 실거래가(2025년 4월 278,750,000원, 2026년 2월 268,000,000원)를 볼 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 하락한 수준을 보입니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 위치.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대.

* 기반시설: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식 주차장 설비 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이윤정의 보증금 281,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 잠재적 위험이 존재합니다. 이는 입찰가를 산정하거나 매수 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. (권리분석 섹션 참조)

* 형식적 경매: 일반 경매와는 다른 절차 및 특수성이 있을 수 있으므로, 관련 법률 및 절차에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획 및 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 기관의 확인 및 규제 사항을 준수해야 합니다.

* 최근 시세 하락: 마지막 거래가(2026년 2월 268,000,000원)가 이전 거래가(2025년 4월 278,750,000원) 대비 하락한 점은 시장 상황을 고려해야 할 요소입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 가산동이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리관계와 잠재적 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 가산동 역세권: 서울디지털산업단지 등 업무지구와 인접하여 임대수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

* 준공업지역: 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 274,000,000원

* 최근 시세: 268,000,000원 ~ 278,750,000원

* 주요 고려사항: 대항력 있는 임차인 이윤정의 보증금 281,000,000원 인수 가능성.

* "인수 보증금 합계: 0원" 기재와는 별개로, 등기부상 '인수' 기재 및 물건명세서의 인수 조항을 감안할 때, 보증금 인수 부담은 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

* 그러나, 본 보고서의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 최우선으로 하여, 인수 보증금 부담을 직접적으로 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 최근 거래가 및 감정가를 고려하여, 경매 시장에서의 경쟁률 및 잠재적 위험 부담을 감안한 적정 입찰가는 약 255,000,000원으로 예상됩니다.

* 이는 초기 입찰가이며, 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.