나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [5] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제9층 제901호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [5] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제9층 제901호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 89,784,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경121057 (5)이며, 소재지는 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제9층 제901호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 274,000,000원으로 산정되었습니다. 경매구분은 '청산을 위한 형식적 경매'이며 소유자와 채권자는 모두 파OOO 관련 법인으로 추정됩니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 전용 건물면적은 30.69㎡ (약 9.28평)이며, 대지권(토지) 면적은 13.22㎡ (약 4.00평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등이 되어 있고 창호는 샷시 창호로 보입니다. (사용승인일은 감정평가서에 명확히 특정되지 않았으나, 주변 오피스텔 사용승인일이 2020년경으로 기재되어 있습니다.) 내부 이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 남서측 또는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매의 형태 및 소유 관계

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 공유물 분할을 위한 경매와 유사하며, 일반적인 채무 변제를 목적으로 하는 강제/임의 경매와는 성격이 다릅니다. 형식적 경매의 경우 채무자 및 소유자가 동일한 경우가 많으며, 해당 물건의 권리 관계에 영향을 미치는 주요 권리(임차권 등)만 집중적으로 분석해야 합니다. 소유자 파OOOOOO, 채권자 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 기록되어 있어 내부 지분 정리 목적의 경매로 판단됩니다.

2.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 물건(기호5, 901호)에는 임차권이 설정되어 있습니다.

임차인: 이윤정

임차보증금: 금 281,000,000원

임대차계약일자: 2022년 01월 29일

제공된 정보만으로는 임차인의 대항력 여부 및 선순위/후순위 여부를 정확히 판단할 수 없습니다. 다만, 감정가(274,000,000원)가 임차보증금(281,000,000원)보다 낮으므로, 만약 이 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 전 반드시 등기부등본 및 전입세대 열람 내역을 확인하여 임차인의 권리 관계(대항력 발생일, 확정일자, 배당요구 여부 등)를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주거시설(다세대, 오피스텔, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 비교적 안정된 주거 환경을 갖추고 있으며, 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육시설이 인근에 있어 생활 편의성도 보통 수준입니다. 토지는 장방형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 자유로워 개인 차량 이용에 불편함이 없으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 것으로 평가됩니다. 구체적인 지하철역 정보는 제시되지 않았으나, 가산동의 지리적 특성상 1호선 또는 7호선 역세권과의 연계성을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 도시관리계획 입안중(2020-12-10, 지구단위계획 구역 지정)이라는 특이사항이 있으므로, 향후 지역 개발 방향에 따라 잠재적 가치 변동 가능성이 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

주변은 오피스텔, 다세대 주택 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설은 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 가산디지털단지 등 업무지구와의 접근성이 높을 경우, 주거용 오피스텔로서의 임대수요는 안정적일 수 있습니다. (제공된 정보의 한계로 인해 구체적인 상권 분석은 어렵습니다.)

4.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '권리분석' 부분입니다. 감정가(274,000,000원)보다 높은 임차보증금(281,000,000원)이 설정되어 있으므로, 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수할 위험이 매우 높습니다. 이는 입찰가격 결정 시 가장 중요한 요소로 작용합니다. 또한, 청산을 위한 형식적 경매라는 특성상 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매에 비해 유찰이 덜 되거나, 권리관계가 단순한 경우에는 높은 경쟁률을 보일 수 있으나, 본건처럼 임차보증금이 감정가를 초과하는 경우 입찰자 수가 적을 수 있습니다.

* 준공업지역에 위치하여 업무시설과 주거시설 수요가 공존하는 입지적 장점.

* 비교적 신축 건물(2020년경 사용승인)의 오피스텔로서 상품성이 양호함.

* 전용면적 30.69㎡ (약 9.28평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기.

4.4. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 우수한 시설을 갖추고 있으며, 준공업지역과 인접한 주택지대라는 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 그러나 감정가를 초과하는 선순위 임차권의 존재 가능성이라는 치명적인 리스크가 있습니다.

따라서, 입찰자는 **반드시** 임차인의 대항력 유무와 배당요구 현황을 철저히 확인해야 하며, 인수할 금액을 정확히 산정하여 이를 제외한 안전한 선에서 입찰가격을 제시해야 합니다. 권리 분석의 정확성이 투자 성공의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계