나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [7] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제204호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (7)

구분: 오피스텔

감정가: 283,000,000원

토지면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

건물면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파산자

주요사항: 형식적 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변에 서울가산초등학교 및 세일중학교가 소재하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

해당 지역은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건 또한 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부등본 요약 결과, 다음과 같은 권리사항이 확인됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (2021-01-05)

* 을3: 주택임차권 박 (임대차보증금 285,000,000원, 인수 대상, 전입일 2022-03-18, 확정일자 2022-01-28)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2022-06-24)

* 갑3: 임의경매 (2024-06-13, 말소기준권리)

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임대차보증금 285,000,000원, 전입일 2022.03.18., 확정일자 2022.01.28.)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 등기부상의 주택임차권 박 의 인수 내용과 일치합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가산동은 금천구의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있어 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

해당 지역 주변에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

인근에 서울가산초등학교, 세일중학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 13층 건물 내 제2층 제204호이며, 2020년 12월 15일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매수인이 인수해야 하는 임대차보증금 285,000,000원입니다.

이는 본건의 감정가 283,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰가 산정 시 최소한 인수 보증금 이상으로 입찰해야 하여 원금 손실 또는 낮은 수익률이 예상됩니다.

형식적 경매의 특성상 채권 회수가 목적이 아니므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

관련 법규(교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 등)에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 오피스텔입니다.

건물 자체는 비교적 신축이며 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있고, 교통 및 편의시설 접근성도 양호합니다.

그러나 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 감정가를 초과하는 점이 최대의 리스크 요인입니다.

이는 법원 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됨을 의미합니다.

따라서 본건은 시세보다 현저히 높은 가격으로 낙찰받지 않는 한, 투자 가치가 낮거나 손실이 예상되는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 노후화에 따른 부담은 적습니다.

* 입지: 가산동은 직주근접 수요가 높은 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 수요는 존재합니다.

* 잠재적 가치: 만약 현 시세가 인수 보증금 및 감정가보다 상당히 높게 형성되어 있다면, 이를 바탕으로 수익률 분석이 가능합니다. (단, 현재까지의 정보로는 그러한 가능성이 낮아 보입니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 285,000,000원이며, 이는 감정가 283,000,000원을 초과합니다.

따라서 최소한 285,000,000원 이상으로 입찰해야 원금 손실을 피할 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금액을 고려할 때, 현재 시세 수준 또는 그 이하로 낙찰받는 것이 현실적으로 어렵습니다.

이에 따라, 본건은 투자 가치가 낮거나 위험이 매우 높은 것으로 판단되며, 보증금 인수 금액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 보수적으로 285,000,000원에서 290,000,000원 사이로 고려할 수 있으나, 이는 시장 가치 및 향후 명도 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건은 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금이 감정가를 초과하므로, 투자 시 원금 손실 가능성이 매우 높습니다.

* 입찰 전 반드시 현 시세 재확인, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.