나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [7] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제204호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [7] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제204호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제2층 제204호 (가산동, 가산더블레스) | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 92,734,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (7)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 283,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

소유자/채권자: 파OOOOOO / 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (형식적경매)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

건물면적 (전용): 27.08㎡ (약 8.19평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (7층 건물 중 제2층)

사용승인일: 2020-01-06 (비교 사례 건물 기준)

이용상태: 오피스텔로 이용 중임

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "세일중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이며 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건은 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

또한, 오피스텔의 홍보 정보를 고려할 때 독산역(1호선)까지 도보 접근이 가능한 역세권에 속하며, 강남순환도로, 서부간선도로 등의 도로망 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 토지 이용계획 및 현황

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받습니다. 특히, 지구단위계획 구역 지정이 입안 중인 지역으로 향후 개발 및 정비 계획에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

토지 형상은 장방형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본건은 "청산을 위한 형식적 경매"로 진행됩니다. 이는 공유물 분할을 위해 진행되는 경매로서, 일반적인 채무 변제를 목적으로 하는 강제/임의 경매와는 성격이 다릅니다. 형식적 경매의 경우 경매 취하가 비교적 어렵고, 낙찰 시 인수할 권리가 발생할 가능성이 낮아 권리관계가 단순한 경우가 많으나, 개별적인 권리 분석은 필수적입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계 (주의)

본건(제2층 제204호)에는 임차권자 박은균이 존재하며, 임차보증금은 285,000,000원입니다.

*주의 사항:* 본건의 감정가(283,000,000원)가 임차인의 보증금(285,000,000원)보다 낮습니다.

이는 경매 낙찰 시 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성(소위 '깡통전세' 위험)을 내포하고 있습니다. 만약 임차인이 대항력(전입 및 확정일자)을 갖추고 있고 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 배후수요

본 오피스텔은 가산디지털산업단지(G밸리)와 인접한 서남권 지역에 위치하여 약 50만 명에 달하는 산업 인력의 풍부한 배후 임대 수요를 품고 있습니다.

이는 직장인과 싱글 세대를 위한 소형 오피스텔의 실수요를 뒷받침하는 핵심 요인입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 홈플러스, 롯데 빅마켓, 롯데시네마, 디지털 유통단지 등 대규모 상권 및 생활 인프라가 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한 안양천변 등의 공원이 가까이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서 이용도 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

5.1. 임차인 보증금 초과 리스크

앞서 언급했듯이 임차인 보증금이 감정가를 초과하는 상황은 입찰자에게 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 낙찰가 결정 시 이 금액이 최우선 변제되거나 대항력으로 인해 인수될 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 합니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 요소

주거지대이지만, 지역 특성상 과거 독산동 지역에서 소각장 재개발 및 소방서 건설에 대한 소음 민원(님비현상) 사례가 있었습니다. 본건 소재지 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 준공업지역의 특성과 인접 도로(약 6m)의 조건 등을 고려하여 현장 답사를 통한 소음, 냄새, 일조 등의 환경 요소를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 형식적 경매의 법적 복잡성

형식적 경매는 권리관계가 단순한 경우가 많지만, 청구권자 간의 지분 문제로 인해 복잡한 법적 분쟁의 여지가 남아있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 금천구 가산동 "가산더블레스" 오피스텔은 G밸리의 풍부한 배후수요를 갖춘 신축급(2020년 승인) 소형 오피스텔입니다. 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가 대비 높은 임차보증금은 인수 여부와 배당 가능성 분석을 필수적으로 요구하는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석을 통해 위험을 최소화해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 가산디지털단지 직주근접 오피스텔로 공실 위험이 매우 낮은 임대수익형 투자 물건입니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 내부 시설 및 외관이 양호하여 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

지구단위계획: 준공업지역 내에서 진행 중인 도시계획 입안 사항은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계