나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [6] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (6)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 청산을위한 형식적경매

매각대상: 기타

감정가: 289,000,000원

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 234-41, 가산더블레스 제2층 제201호

1.3. 건물정보

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2020년 12월 15일

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

1.4. 토지정보

토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

토지지분: 11.31㎡ (약 3.42평)

용도지역: 도시지역, 준공업지역

1.5. 감정가

총 감정가: 289,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 서울가산초등학교 남서측 인근, 세일중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

* 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 이근재 외 6명 (2021.01.05)

* 공유자전원지분 이전 (매매): 신민경 (2022.04.05, 303,000,000원)

* 주택임차권: 신온유 (2024.03.06, 295,000,000원) - 인수 대상 (말소예정: 인수)

* 임의경매개시결정 (청산목적): 파산자 (2024.06.13) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 295,000,000원

3.2. 임차인 현황

* * 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* * 주택도시보증공사(신온유)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 매각으로 소멸되지 않는 권리를 가진 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2024타경121057) (2024.06.13)

4. 상권분석

* 가산디지털단지 인근에 위치하여 업무시설 및 오피스텔 밀집 지역입니다.

* 다양한 상업 시설, 편의 시설, 금융 기관 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부합니다.

* 오피스텔 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 조사 결과, 주변 오피스텔(가산더블레스, 가산센트럴푸르지오시티 등)의 전용면적 20-30㎡대 오피스텔 매매가가 1.5억~3억 원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육 시설이 소재합니다.

* 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리하여 직장인들의 주거지로 적합합니다.

* 주변에 홈플러스익스프레스, 현대아울렛 등 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 형식적 경매 물건으로, 선순위 대항력 있는 임차인(신온유, 보증금 295,000,000원)이 존재하며, 배당 후 보증금 잔액 인수 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 인수 여지가 명확히 기재되어 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한, 공항시설법상 장애물 제한, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 각종 제한 사항이 존재합니다.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역의 개발 및 시설 관련 민원 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 가산디지털단지의 배후 주거지로서의 입지를 갖추고 있습니다. 형식적 경매 물건으로 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 295,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 권리 분석 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. 물건 자체의 입지 및 교통 여건은 양호하나, 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 직주근접 수요: 가산디지털단지 내 다수 기업체 종사자들의 주거 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 지역 가치 상승 기대: 지속적인 상권 활성화 및 도시관리계획(지구단위계획 구역 지정) 추진 가능성을 고려할 때, 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적 투자 기회: 복잡한 권리관계를 정확히 분석하고 리스크를 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 289,000,000원

* 주요 인수 권리: 임차인 신온유의 대항력 있는 임차 보증금 295,000,000원 (배당 후 미변제 시 매수인이 인수)

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 계산에서 제외하라는 지침에 따라 직접적인 입찰가에 포함시키지 않습니다. 그러나, 상기 명시된 바와 같이 해당 임차 보증금 295,000,000원은 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 이는 입찰가 결정에 있어 매우 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 실제 낙찰가는 시세, 명도 비용, 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 오피스텔의 최근 경매 낙찰가율은 감정가의 70~80% 수준으로 형성되는 경우가 있으나, 본 건은 임차인 인수 금액이 감정가 이상이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건의 경우 감정가 수준 또는 그 이하로 매우 신중하게 접근하며, 임차인 인수 금액을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 산정한 후 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.