나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [6] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [6] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제2층 제201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제2층 제201호 (가산동, 가산더블레스)
• 감정가: 289,000,000원
• 최저가: 94,699,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제2층 제201호 (가산동, 가산더블레스) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 94,699,000원 | 용도: 오피스텔

1. **사건 기본 정보**

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (6)

* 매각대상: 오피스텔 (제2층 제201호)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41, 가산더블레스 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 감정가: 289,000,000원

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

* 건물 전용면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 토지 대지권: 11.31㎡ (약 3.42평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 2층 (사용승인일: 2020.12.15.)

2. **입지 및 환경 분석**

2.1. 입지조건 및 교통상황

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. (검색 결과에 따르면 수도권 지하철 1호선 독산역 도보권에 위치하며, 가산디지털단지역, 구로디지털단지역과도 가까운 트리플 역세권 환경을 확보하고 있다는 평가가 있습니다.)

* 주위환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통입니다.

* 도로: 본건 동측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한

* 토지: 2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 용도지역: 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 구역 지정)에 있습니다.

3. **권리분석 및 특이사항**

3.1. 경매 유형 및 소유관계

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 강제/임의 경매와 달리 권리관계 복잡성(채권액 미달 등)은 적으나, **인수해야 할 권리가 있는지 여부는 면밀히 검토**해야 합니다.

* 소유자/채권자: 소유자와 채권자가 모두 '파OOOOOO' 등으로 기재되어 있어, 공유물 분할을 위한 경매일 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* **임차권자:** 신온유 (임차보증금: 금 295,000,000원)

* **임대차계약일자:** (1) 2022년 01월 25일, (2) 2022년 03월 24일

* **분석:** 감정가(289,000,000원)보다 임차보증금(295,000,000원)이 높습니다. 만약 임차인이 대항력(전입신고 및 확정일자)을 갖추고 있고, 그 대항력이 말소기준권리보다 빠르다면, **매수인이 임차보증금 전액 또는 일부를 인수**해야 하는 **매우 중대한 리스크**가 있습니다. 입찰 전에 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. **상권분석 및 생활정보**

4.1. 상권 및 배후수요

* 배후수요: 인근에 가산디지털단지(G-밸리)가 위치하며, 이는 서울 최대 규모 국가산업 단지로 1만 5천여 개 이상의 입주업체와 26만 명 이상의 종사자를 품고 있어 **풍부한 1인 가구 임대수요**를 확보하고 있습니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 풀옵션이 적용되어 1인 가구 임대수익 창출에 적합합니다.

* 주요 편의시설: 단지 주변에 현대아울렛, 마리오아울렛, 대형마트 등의 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있어 신축급 오피스텔의 기본 편의성을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

* **잠재적 리스크:**

* **임차인 보증금 인수 위험:** 감정가 대비 높은 임차보증금으로 인한 매수자 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다. (3.2. 권리분석 항목 참조)

* **형식적 경매의 특성:** 공유자 간의 지분 정리 목적으로 진행되므로, 일반 경매와는 입찰 경쟁 양상이 다를 수 있습니다.

* **혐오시설:** 검색 결과상, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. (주변에 공원이나 안양천변이 가까워 쾌적한 환경 조성에 도움을 줄 수 있습니다.)

5. **종합 의견 및 투자 포인트**

5.1. 종합 의견

본 건 '가산더블레스' 오피스텔은 2020년 말 준공된 비교적 신축급 오피스텔로서, 가산디지털단지의 거대한 배후수요를 품고 있는 우수한 임대수익형 부동산입니다. 특히, 신안산선 개통 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 기대감도 있습니다.

그러나 감정가 대비 높은 보증금을 가진 임차인이 존재하므로, 매각물건명세서를 통해 임차인의 대항력 유무와 선순위 여부를 철저히 확인해야 합니다. **권리분석 상의 명확한 안전성이 확보되지 않으면 입찰에 참여하기 어렵습니다.**

5.2. 투자 포인트

1. **G-밸리 직주근접 수요:** 약 26만 명의 풍부한 임대수요를 기반으로 안정적인 월세/전세 수익을 기대할 수 있습니다.

2. **신축급 건물:** 2020년 12월 사용승인으로 건물의 노후도가 낮고, 풀옵션 및 기계식 주차장 등 최신 설비를 갖추고 있습니다.

3. **잠재적 교통 호재:** 신안산선 개통이 예정되어 있어, 향후 여의도 등 서울 도심 접근성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다.

4. **준공업지역:** 준공업지역에 위치하여 도시관리계획 입안 중이므로, 향후 개발 방향에 따라 추가적인 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계