나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [2] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제6층 제601호

용도: 오피스텔

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.69㎡ (약 9.28평)

1.3. 감정가 및 권리사항 요약

감정가: 274,000,000원

특이사항: 형식적경매, 선순위임차권, 대항력있는임차인

특수물건정보: 형식적경매, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 서울가산초등학교 및 세일중학교 남서측 인근에 소재함.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 13일 접수된 임의경매(파산자, 사건번호: 2024타경121057)임.

이보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 확인되지 않음. (등기부채권 총액 281,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(권리자: 이 , 권리금액: 281,000,000원)이 존재함.

해당 임차인은 전입일자 2022년 07월 29일, 확정일자 2022년 06월 17일로, 대항력이 있음.

물건명세서상 해당 임차인의 보증금 281,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함. (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.)

기타 참고사항에 따르면, 여러 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 임대차 계약일자 및 보증금이 기재되어 있음. (예: 정 , 신 , 박 , 강 , 허 , 권 , 이 , 중국인 유빙, 김 , 이 )

특히, 임차인 이 은 주택도시보증공사 명의로 보증금 281,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-29, 확정일자 2022-06-17, 배당신고일자 2024-01-29로 확인되며, 대항력이 있음.

주의: 명시된 임차인 외에 추가적인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 임차인 탐문이 필수적임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인이 인수해야 할 임차보증금 281,000,000원이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거지역과 업무시설이 혼재된 지역으로, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 오피스텔 시장 동향

금강노블레스는 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔임.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 4월 17일 278,750,000원(30.69㎡, 12층), 2026년 2월 8일 268,000,000원(30.69㎡, 8층)에 거래되었음.

이를 바탕으로 현재 시세는 대략 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물명: 금강노블레스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 13층

사용승인일: 2020년 4월 13일

세대수: 총 96호

주차대수: 총 78대 (호당 약 0.81대)

5.2. 편의시설 및 기반시설

서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용 가능함.

혐오시설 관련: 외부 지도 검색 결과, 해당 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매 특성

본 건은 "청산을 위한 형식적 경매"로, 채권 확보 목적보다는 공유물 분할 등 법적 절차의 일환으로 진행될 수 있음.

6.2. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

등기부상 을구 1번 순위 임차권(이 , 보증금 281,000,000원)이 존재하며, 대항력이 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. (물건명세서상 인수 명시)

이 보증금 액수는 현재 부동산 시세보다 높으므로, 낙찰받더라도 금전적 손실이 예상됨.

따라서, 임차인과의 협상 가능성, 인수 보증금에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필수적임.

6.3. 기타 법적 제한

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

도시관리계획 입안 중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)으로, 향후 지역 용도 변경 등 변화 가능성 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임.

가장 큰 특징은 "청산을 위한 형식적 경매"라는 점과 함께, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인에게 보증금 인수 부담이 발생한다는 점임.

최근 실거래가를 고려했을 때 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보이나, 인수해야 할 임차 보증금을 고려한 실질적인 취득가는 달라짐.

따라서, 임차인과의 협상 가능성, 인수 보증금에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필수적이며, 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로서 기본적인 임대 수요는 존재함.

* 가산동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 잠재력.

* 형식적 경매의 특성을 활용한 낙찰 가능성 (매우 낮은 가격으로).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 오피스텔(30.69㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 4월 278,750,000원, 2026년 2월 268,000,000원에 거래되었음.

* 이를 바탕으로 현재 시세는 대략 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 281,000,000원을 매수인이 인수해야 함.

* 이는 현재 추정되는 부동산 시세(270,000,000원 ~ 280,000,000원)보다 높은 금액임.

* 따라서, 낙찰받더라도 인수 보증금으로 인해 총 지출액이 시세보다 높아져 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높음.

* 이러한 점을 고려할 때, 실질적인 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없음.

* 보수적으로 접근할 경우, 0원 ~ 10,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 명도 비용, 경매 수수료 등 추가적인 제반 비용을 감안해야 하며, 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.