나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [2] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [2] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제6층 제601호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 57,462,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제6층 제601호

용도: 오피스텔

소유자/채무자/채권자: 소유자: 신OO / 채무자: (정보없음) / 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분 및 특이사항: 청산을위한형식적경매, 형식적경매

감정가: 274,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적 (전용): 30.69㎡ (약 9.28평)

제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡ (제시외물건 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 동측 및 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 속하며, 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정) 사항이 있으니, 향후 계획 변경 여부를 확인할 필요가 있습니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물 구조 및 사용승인

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제6층에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

사용승인일은 2020년 04월 13일로, 비교적 신축 오피스텔에 해당합니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

현재 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 내부 이용 내역은 별첨된 내부구조도를 통해 확인해야 합니다.

설비내역으로는 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 경매 구분 및 특이사항

본건 경매는 "청산을 위한 형식적 경매"입니다. 이는 채권 회수를 목적으로 하는 일반적인 강제/임의 경매와는 달리, 공유물 분할 등 법률 관계의 해소를 위한 경매이므로, 물건 자체의 권리 관계는 비교적 깨끗할 수 있으나, 매각 이후 공유자 간의 법률 관계 변화를 주시해야 합니다.

4.2. 임차 관계 분석 (가장 중요)

임차권자: 이기정

임대차계약일자: 2022년 06월 16일

임차보증금: 금 281,000,000원

**주요 분석 사항:** 본건의 감정가는 274,000,000원이나, 임차인이 신고한 보증금은 281,000,000원으로 감정가보다 700만원이 높습니다. 임차인의 대항력 유무 및 선순위 권리 관계에 따라 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 *매우 높은 위험*이 존재합니다. 낙찰가 결정 시 이 보증금 인수 가능성을 최우선적으로 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 상권 및 생활정보

가산동 지역은 준공업지역의 특성과 함께 주거시설(오피스텔, 다세대) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

다만, 본건 주변에 특기할 만한 혐오시설은 감정평가서 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않으나, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

교육 환경은 서울가산초등학교, 세일중학교 등 학교 시설이 인근에 있어 보통 수준의 학군을 형성하고 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

**최우선 리스크는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.** 임차보증금이 감정가를 초과하므로, 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 낙찰자는 281,000,000원을 기준으로 예상되는 최저가와 낙찰가에 따라 보증금 전액을 인수할 가능성이 높습니다.

'형식적 경매'라는 특성상 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있으므로, 권리 관계의 최종적인 명확한 확인이 요구됩니다.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 약 9.28평의 소형 주거용 부동산입니다.

**투자 포인트:** 준공업지역 내 주거 및 업무시설 인접 입지로, 임대 수요는 안정적일 것으로 예상되나,

**종합 의견:** 임차보증금(281백만원)이 감정가(274백만원)를 초과하는 **고위험 물건**으로 판단됩니다. 해당 임차인의 배당 여부 및 대항력 유무를 철저히 분석하고, 인수 금액을 정확히 산정하여 입찰가를 보수적으로 결정해야만 안전한 투자가 가능합니다. 권리 분석 미숙 시에는 큰 손실을 초래할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계