나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [3] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [3] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제7층 제701호 (가산동, 금강노블레스)
• 감정가: 274,000,000원
• 최저가: 89,784,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제7층 제701호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 89,784,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 금강노블레스 오피스텔 (2024타경121057)

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호 오피스텔에 대한 경매 물건 분석 자료입니다. 해당 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 감정가 대비 임차인의 보증금이 높아 권리 분석상 면밀한 주의가 요구됩니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

소유자: 신OO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매

1.2. 물건 정보 (해당 호실 기준)

건물면적 (전용): 30.69㎡ (약 9.28평)

토지면적 (대지권): 13.22㎡ (약 4.00평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제7층 (사용승인일: 2020-04-13 전후 예상)

마감: 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등

이용상태: 오피스텔로 이용 중 (원룸 또는 1.5룸 구조 예상)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등 완비

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 또는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주거 환경은 비교적 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 가산디지털단지 인근의 주택가 및 업무시설 밀집 지역과 인접해 있어 오피스텔 수요가 일정하게 유지되는 지역입니다. 근린생활시설 및 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 업무지구의 배후 주거지 역할도 수행하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역

제한상태: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 현재 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 구역 지정)에 있어 향후 개발 방향에 대한 검토가 필요합니다.

2.5. 혐오시설 검토

인근에 대형의 명확한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 해당 지역은 준공업지역의 특성상 산업단지 및 물류시설이 혼재되어 있을 수 있어 현장 조사 시 소음, 환경, 미관 등의 요소를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 (청산을 위한 형식적 경매)

본 사건은 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 채권 회수가 목적이 아닌, 공유물(공동 소유) 분할이나 유언 집행, 또는 담보권 실행을 위한 경매와 관계없이 법률 규정에 따라 매각을 명령하여 그 대금을 청산하는 것을 목적으로 하는 경매를 의미합니다. 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리, 경매 취하의 가능성이 상대적으로 낮을 수 있으나, 본 사건은 채권자가 별도로 존재하는 것으로 보아 형식적 경매의 성격이 강하지만 채권 회수 역시 목적으로 하는 것으로 추정됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 위험도

본건(제701호)에는 임차권이 설정되어 있습니다.

임차인: 중국인 유빙

임대차계약일자: 2022년 05월 24일

임차보증금: 금 281,000,000원 (2억 8천 1백만 원)

최초 감정가 (274,000,000원) 대비 임차보증금 (281,000,000원)이 약 700만 원가량 높게 설정되어 있습니다. 이는 매각 결과에 따라 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있음을 시사하며, 낙찰자가 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 *매우 위험한 권리*로 판단됩니다. 입찰 전, 등기부등본 확인을 통한 임차인의 대항력 유무와 배당요구 종기일을 반드시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

1. **인수 보증금 리스크:** 감정가를 초과하는 임차보증금으로 인해, 낙찰 후 임차인의 권리 분석 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

2. **시장성 리스크:** 감정가 자체가 보증금보다 낮다는 것은 감정 시점의 시장 가치보다 보증금이 높게 설정되었거나, 현재 시장 가치가 하락했을 가능성을 내포합니다.

3. **용도 불일치 리스크:** 건물의 구조 요약표가 여러 호실을 아우르고 있어 본건(701호)의 정확한 층수와 면적, 구조에 대한 재확인이 필요합니다. 다만, 제시된 정보로는 오피스텔로 이용 중임은 명확합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 소재의 오피스텔로, 준공업지역 내 위치하여 임대 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 그러나, 권리 분석상 감정가보다 높은 전세 보증금으로 인해 *매우 높은 권리상 리스크*를 안고 있습니다. 이 물건에 대한 투자는 임차인의 권리(대항력 및 배당 관계)에 대한 *정확하고 면밀한 분석*이 선행되지 않으면 막대한 손해를 볼 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. **배후 수요:** 가산디지털단지 등 업무지구가 인접하여 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **신축급 건물:** 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 향후 몇 년간 건물 관리 및 수선 비용 부담이 적을 것으로 보입니다.

5.3. 필독 주의사항

본건은 임차인의 보증금 인수 위험성이 매우 높으므로, 최소 1회 이상 유찰되어 최저가와 임차보증금의 차이가 줄어들거나, 법정 배당 관계에서 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 있는 경우에 한하여 입찰을 고려해야 합니다. 입찰가 산정 시에는 *인수 가능 금액*을 반드시 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계