나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [3] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 234-2에 소재하는 금강노블레스 제101동 제7층 제701호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제7층 제701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 274,000,000원

* 토지 면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

* 건물 면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

* 경매 구분: 청산을위한형식적경매

* 건물 사용승인일: 2020년 4월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다. 또한 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건이 보통입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리인 임의경매개시결정 등기(2024년 6월 13일, 채권자: 파산자)보다 선순위에 해당하는 권리는 임차권입니다.

등기부등본상 중국인 유빙(LIUBING) 명의의 주택임차권이 2024년 2월 23일 을구 1번으로 등기되어 있으며, 권리금액은 281,000,000원입니다. 해당 임차인은 전입일자 2022년 6월 17일, 확정일자 2022년 5월 26일로 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 281,000,000원, 전입일 2022.06.17., 확정일자 2022.05.26.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 상황입니다.

다만, 임차인 현황 요약 부분에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은, 배당을 통해 해당 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사하지만, 등기 및 물건명세서 상의 '인수' 표기를 반드시 명확히 확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

이 외의 모든 등기 사항은 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 금천구 가산동은 준공업지역으로, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 가산디지털단지와 인접하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 잠재수요: 주변에 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육시설이 위치하여 관련 종사자 및 학생들의 수요가 있으며, 인근 업무지구의 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 확보가 용이합니다.

* 교육시설: 서울가산초등학교, 세일중학교가 인접해 있으나, 교육환경보호구역에 해당하므로 건축 및 용도 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 주요 설비: 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 281,000,000원의 인수 여부입니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. "인수 보증금 합계 0원"이라는 표기의 정확한 의미와 배당 예상액을 반드시 확인해야 합니다.

* 형식적 경매 특수성: 청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매와 달리 특수한 사안이 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 5년차에 접어들면서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 제공된 정보와 일반적인 가산동 지역 특성을 고려할 때, 인근에 직접적으로 주거 가치를 크게 훼손할 만한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 주요 업무지구 중 하나인 가산동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 2020년 준공으로 비교적 신축급에 해당합니다.

가장 큰 이슈는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 281,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 총 투자 비용이 시세 대비 높아져 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제될 수 있는지, 혹은 인수 시 총 비용이 어느 정도가 되는지를 명확히 확인하는 것이 절대적으로 중요합니다. 이 부분이 명확하게 정리된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 가산동이라는 역세권 및 업무지구 내 입지.

* 건물 상태: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 면적: 30.69㎡ (약 9.28평)으로 소형 투자에 적합.

* 시세차익 가능성: 권리관계 명확화 및 보증금 인수 리스크 해소 시, 시세 이하 취득을 통한 차익 기대.

* 형식적 경매: 일반 시장 매물보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 268,000,000원 (2026년 2월) ~ 278,750,000원 (2025년 4월)

* 감정가: 274,000,000원

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 281,000,000원이 인수될 경우, 매수인의 실질 부담액이 시세 및 감정가를 초과할 수 있는 구조입니다.

그러나 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재를 바탕으로, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수하는 금액이 없다고 가정할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 보수적으로 265,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(중요: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에 산출된 것입니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 본 입찰가는 부적절하며, 총 투자 비용 분석 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.