나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [9] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (9)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41, 가산더블레스 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2020년 12월 15일

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 295,000,000원

토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

토지지분: 11.309999999999999㎡ (약 3.42평)

건물지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 주변에는 서울가산초등학교 및 세일중학교가 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 교육환경 보호구역 및 대공방어협조구역 등에 대한 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 파산자 명의의 임의경매 개시 결정 등기입니다.

소유권 보존 등기, 공유자 전원 지분 이전 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 허다경 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 281,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 허다경 씨는 2022년 1월 14일 전입, 2021년 12월 14일 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.

만약 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 허다경 씨는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 것으로 보이며, 이는 보증금 채권의 성격을 일부 나타냅니다.

보증금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 확정되므로 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 선순위 주택임차권 (허다경, 보증금 281,000,000원 인수)

인수되는 임차인의 총 보증금: 281,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지의 배후 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. [cite: S1, S2]

인근에 다수의 오피스 빌딩, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다. [cite: S1, S2]

주요 소비층은 가산디지털단지 내 근무자들과 인근 거주자들로 형성되어 있습니다. [cite: S1]

4.2. 주요 시설 및 경쟁 환경

가산디지털단지 내 다양한 IT, 제조업체들이 입주해 있으며, 이에 따른 오피스텔 및 상가 수요가 꾸준한 편입니다. [cite: S1]

대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등)과 금융, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부합니다. [cite: S1]

경쟁 시설로는 다수의 신축 및 구축 오피스텔, 상가 건물들이 존재하여 경쟁은 치열한 편입니다. [cite: S1]

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 가산더블레스

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 12층 (사용승인일 2020년 12월 15일)

총 세대수: 80호 (업무시설 및 제1종 근린생활시설)

주요 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: S1]

가산디지털단지 내 산재한 각종 편의시설 접근성이 우수합니다. [cite: S1]

5.3. 교육시설

서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육시설이 근거리에 위치하고 있어 통학 환경이 양호합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite: S4]

다만, 일부 공장 지대와 인접해 있어 쾌적성 측면에서 개인별 선호도는 다를 수 있습니다. [cite: S4]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 허다경 씨의 보증금 281,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 형식적 경매 및 공동담보

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 경매의 본질적인 목적과 절차상 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보 물건으로 진행된 경우, 다른 공동 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 가산디지털단지의 배후 주거 및 업무 기능을 겸비한 입지를 가지고 있습니다. [cite: S1, S2]

교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 주변 상권 또한 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다. [cite: S1]

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 허다경 씨의 보증금 281,000,000원 인수 리스크입니다. 이는 실제 낙찰가의 적정성을 판단하는 핵심 요소가 될 것입니다.

형식적 경매라는 점과 공동 담보 물건이라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 우수합니다.

직주근접 입지: 가산디지털단지와의 인접성으로 인한 임대 수요 확보 용이성이 높습니다. [cite: S1]

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: S1]

현재 시세 범위: 비슷한 면적의 오피스텔 시세는 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 파악됩니다. [cite: S1]

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 허다경 씨의 보증금 281,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 매수인의 총 실질 취득 비용이 되므로, 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 해당 물건의 순수 가치(인수 보증금 제외)는 약 295,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다:

예상 입찰가 = (추정 물건 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 295,000,000원 - 281,000,000원 = 14,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 14,000,000원이며, 이는 인수 보증금 281,000,000원을 제외한 금액입니다.

총 실질 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 295,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.