나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [9] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [9] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제6층 제602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제6층 제602호 (가산동, 가산더블레스)
• 감정가: 295,000,000원
• 최저가: 96,666,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제6층 제602호 (가산동, 가산더블레스) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 96,666,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (9)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

소유자: 신OO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

건물면적 (전용면적): 27.62㎡ (약 8.36평)

*참고: 오피스텔의 특성상 분양면적(공급면적)은 약 58.77㎡ (약 17.78평) 내외로 추정됩니다.

1.3. 건물 정보 및 특이 사항

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2020년경 사용승인)

층수: 총 7층 또는 12층 건물 중 6층 (감정평가서 혼재, 대상 물건은 602호)

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

특이 사항: 본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로, 통상적인 채무 불이행에 의한 경매와는 성격이 다릅니다. 이는 공유물 분할을 위한 경매와 유사하며, 권리관계 분석에 더욱 주의를 요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 생활 정보

최고의 입지:

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

생활 정보:

도보 5분 거리 내에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황 및 상권 분석

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. 실거주 리뷰에 따르면 지하철역 및 버스정류장이 도보 3분 거리로 교통이 매우 편리하다는 평가가 있습니다.

상권 분석:

가산동 일대는 준공업지역으로 분류되어 있어, 대규모 산업단지인 가산디지털단지와 연계된 오피스텔 수요가 풍부합니다. 직주근접 수요를 바탕으로 한 1인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조이며 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

혐오시설:

인근 지역에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

3. 투자 위험 분석

3.1. 권리 분석 (임차인 위험)

임차인 현황:

임차인: 허다경

임차보증금: 281,000,000원

임대차계약일자: 2021.12.14

위험 분석:

감정가 295,000,000원 대비 임차보증금이 281,000,000원으로 약 95.25%에 달하는 매우 높은 비중을 차지하고 있습니다.

본 물건의 경우, 임차인의 전입신고일 또는 확정일자가 말소기준권리(최선순위 설정일)보다 선순위일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 입찰 전에 반드시 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황을 철저하게 확인해야 합니다. 임차인 인수 위험이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적/정책적)

법적 제한:

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역) 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

특히 '도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)' 사항이 있어 향후 개발 계획 및 규제 변화에 따라 가치 변동이 있을 수 있으니 지속적인 모니터링이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 준공업지역 내 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 가산디지털단지의 풍부한 배후수요를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 임차보증금이 상당히 높은 수준으로 권리 인수 위험성이 존재하므로, 입찰 전 임차인의 권리 분석을 최우선적으로 선행해야 합니다. '청산을 위한 형식적 경매'라는 특성도 고려하여 수익성을 신중하게 판단해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 안정적인 임대 수요: 가산디지털단지 직주근접 수요로 인한 안정적인 임대수익 확보가 가능합니다.

2. 신축급 오피스텔: 2020년 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호하며, 주거 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

3. 시세 대비 가격 우위: 권리 인수를 고려하여 입찰 가격을 낮게 책정할 경우, 주변 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리 분석 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계