나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [8] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경121057 (8) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (8)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제4층 제402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 295,000,000원 (29,500만원)

* 토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

* 토지지분: 11.31㎡ (약 3.42평)

* 건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 건물지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

* 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 서울가산초등학교 및 세일중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 업무 복합지대입니다. 주위 환경은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 준공업지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 구역 지정)인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2021-01-05 (이근재 외 6명)

* 공유자 전원지분 전부 이전: 2022-06-02 (신민경)

* 주택임차권: 2024-04-02 접수 (권리자: 강태욱, 권리금액: 295,000,000원, 말소: 인수)

* 임의경매 (말소기준권리): 2024-06-13 접수 (권리자: 파산자, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정 2024타경121057)

* 등기부채권 총액: 295,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사 관련)

* 임차보증금: 295,000,000원 (29,500만원)

* 전입신고일 (사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

* 본 물건은 임차인 강 씨와 대항력 있는 임대차 계약을 맺고 있습니다.

* 임차인 강 씨의 임대차보증금은 295,000,000원이며, 전입일자는 2022년 5월 27일, 확정일자는 2022년 4월 7일입니다.

* 등기부등본 상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 경매 절차를 통한 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 서울 금천구 가산동은 대규모 IT 산업 단지 및 업무 시설 밀집 지역으로, 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등이 발달하여 상업 및 업무 기능이 활성화되어 있습니다.

* 주거용 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

* 서울가산초등학교, 세일중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

* 임차인의 보증금 295,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 토지이용 제한

* 다양한 법규에 따른 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호하며 업무지구 내 배후 수요가 있는 편입니다. 그러나 현재 등기부 및 물건명세서 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(295,000,000원)이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 입찰 시 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 역세권 오피스텔로 직주근접 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 건축 연도(2020년 사용승인)가 비교적 최신으로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 청산을 위한 형식적 경매로, 특정 채권자의 정리 과정에서 매각이 진행됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원(29,500만원)입니다.

현재 파악된 현 시세 및 제반 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 상황으로, 이는 매수인의 실제 인수 금액에 상당한 영향을 미칩니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 면밀히 검토한 후, 보증금 인수 리스크를 감안한 보수적인 접근을 권하며, 감정가 또는 그 이하 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 295,000,000원 (24,000만원 ~ 29,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.