나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [8] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제4층 제402호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [8] 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로5길 15, 제4층 제402호 (가산동, 가산더블레스) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 96,666,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (8)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-41 가산더블레스 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

건물면적 (전용): 27.62㎡ (약 8.36평)

특이사항: 형식적경매

1.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다. 사용승인일은 2020년 12월 15일로 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치한다고도 언급되어 있어 기본적인 학군 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 준공업지역 내 위치는 주변에 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 등이 혼재하는 지역 특성을 반영하며, 현재 도시관리계획 입안중(지구단위계획 구역 지정, 2020-12-10)인 점은 향후 개발계획 변동 가능성을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 형태 및 소유자 관계

본 경매는 '청산을위한형식적경매'로, 공유물 분할을 위한 경매와 유사하게 채권자가 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO인 형식적 경매 사건으로 진행됩니다. 이는 일반적인 채무 변제를 목적으로 하는 강제/임의 경매와는 성격이 다릅니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 위험성 (중요)

본건(제4층 제402호, 기호8)에는 임차인 강태욱이 존재합니다.

임차보증금은 금295,000,000원이며, 임대차계약일자는 2022년 4월 6일입니다.

주목할 점은 임차보증금(2억 9,500만 원)이 본건의 감정가(2억 9,500만 원)와 정확히 일치한다는 것입니다. 임차인이 대항력(전입신고 등)을 갖추고 확정일자 및 배당요구를 하였는지 여부에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 위험성이 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 배당 관련 서류를 통해 임차인의 대항력 여부와 배당 순위를 면밀히 분석해야 합니다. 임차인에 대한 명도(건물 인도)의 난이도는 대항력 및 보증금 회수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 가산디지털단지 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, 아울렛, 마트, 병원, 약국, 은행, 주민센터 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한 안양천 산책로 등 근린생활시설도 근접하여 거주 환경이 나쁘지 않은 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

* **잠재적 리스크:** 본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수할 가능성입니다. 임차권자의 상세 권리 분석이 필수적입니다.

* **혐오 시설:** 주변에 특정 혐오 시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 보통 수준의 주택지대로 파악됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 금천구 가산동에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 기본적인 입지 여건은 양호합니다. 특히 '청산을 위한 형식적 경매'는 복잡한 권리관계 해소를 목적으로 하므로, 일반 경매에 비해 낙찰가 예측이 어려울 수 있습니다. 감정가와 동일한 보증금을 가진 임차인이 존재하는 점은 가장 큰 권리적 리스크이므로, 명확한 권리분석을 통해 인수금액이 없음을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 가산디지털단지 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, G밸리 종사자 등 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

**신축급 건물:** 2020년 사용승인 건물로 시설 상태가 양호하며, 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 등 설비가 완비되어 있습니다.

**면적 대비 가치:** 전용면적 27.62㎡(약 8.36평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기이며, 준공업지역 내 업무시설로서의 가치를 지닙니다.

**리스크 최소화:** 임차인의 대항력 여부 및 배당 금액을 철저히 분석하여 인수금액을 0으로 만드는 전략적인 입찰이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계