나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [4] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (4)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제801호

용도: 오피스텔

건축물: 금강노블레스, 2020년 4월 13일 사용승인

건물면적: 30.69㎡ (약 9.29평)

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

감정가: 274,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 남서측 인근입니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 파산자 명의의 임의경매 개시결정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김상현 (주택도시보증공사)

* 임대차보증금: 281,000,000원

* 임대차 계약일자: 2020년 5월 29일 (1차), 2022년 5월 7일 (2차, 13,000,000원 증액)

* 전입일자: 2020년 6월 18일

* 확정일자: 2020년 5월 29일

* 배당신고일자: 2024년 2월 7일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 등기부등본 및 물건명세서상 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 가산동 일대는 서울의 주요 업무 및 디지털 산업 단지로서 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역, 교육환경보호구역 등의 토지이용계획에 따른 제한사항은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서울가산초등학교, 세일중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

철근콘크리트 구조의 13층 건물 내 8층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 281,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 중 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 비용의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

6.2. 형식적 경매

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 채권 회수를 위한 경매와는 다소 성격이 다를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규에 따른 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 가산동의 역세권 및 업무지구 인접성에 장점을 가지고 있습니다. 그러나 281,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 명도 가능성, 배당 현황 등을 면밀히 파악하여 실질적인 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 매우 중요합니다. 인수되는 보증금을 고려할 때, 투자 수익률을 보수적으로 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 가산디지털단지 인접성

서울 서남권의 대표적인 업무지구인 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부하며, 관련 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 전용면적은 30.69㎡ (약 9.29평)입니다. 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 17일: 27,875만원 (12층, 직거래)

* 2026년 2월 8일: 26,800만원 (8층, 중개거래)

이를 종합해 볼 때, 본 물건의 현재 시세는 약 27,000만원 ~ 28,000만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 27,400만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 281,000,000원을 제외하고, 물건 자체의 시세 및 경매 할인율을 고려하여 산정하였습니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 감안하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

9.3. 총 매수 비용 고려사항

상기 입찰가는 경매 물건 자체에 대한 입찰 금액이며, 실제 매수자가 부담해야 할 총 비용은 입찰가에 임차인으로부터 인수해야 하는 보증금 281,000,000원을 합산한 금액이 됩니다. 따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 실질적인 총 매수 비용은 약 521,000,000원(240,000,000원 + 281,000,000원)에 달하게 됩니다. 이 점을 반드시 유념하여 투자 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.