나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [4] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [4] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제801호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제8층 제801호 (가산동, 금강노블레스)
• 감정가: 274,000,000원
• 최저가: 89,784,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제8층 제801호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 89,784,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제801호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 274,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적 (전용): 30.69㎡ (약 9.28평)

1.2. 경매 진행 특징

경매구분: 청산을위한형식적경매

특이사항: 형식적경매. 소유자 파OOOOOO, 채권자 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제8층 제801호로 추정됨. (사용승인일: 2020-04-13)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "서울가산초등학교" 남서측 및 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 준공업지역에 위치하며, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

본건 동측 및 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 채권자에 의한 청산을 위한 형식적 경매(공유물 분할 목적 등)로 진행됩니다. 일반적인 채권 회수를 목적으로 하는 강제 경매나 임의 경매와는 성격이 다릅니다.

3.2. 임대차 관계 및 임차권 인수 여부 (매우 중요)

본건 (제101동 제8층 제801호)에는 임차인(김상현)이 존재합니다.

임차보증금: 금 281,000,000원

임대차계약일: (1) 2020.05.29, (2) 2022.05.07

주의사항: 제시된 감정가(274,000,000원)보다 임차보증금(281,000,000원)이 높습니다. 말소기준권리보다 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다. **반드시 입찰 전 말소기준권리와 임차인의 전입신고일/확정일자를 대조하여 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.**

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 개발 호재

본건이 위치한 가산동 일대는 대규모 지식산업센터 단지인 가산디지털단지(G밸리)와 인접한 준공업지역의 배후 주거지 성격을 가집니다.

인근에 업무시설(오피스텔) 및 공동주택이 밀집해 있어 G밸리 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획에 '도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)' 사항이 있어 향후 개발 계획에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

교육시설: 서울가산초등학교, 세일중학교 등이 인근에 소재합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통입니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변 지역이 준공업지역과 주거지역의 혼재지대로, 대규모의 명백한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근에 공업용지 및 지식산업센터가 위치하고 있어 주거 쾌적성은 일반 주거지역보다 다소 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크 (Critical)

1. **임차보증금 인수 리스크:** 감정가(2.74억) 대비 임차보증금(2.81억)이 높습니다. 만약 임차인이 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금의 전부 또는 일부를 인수하여 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 정확한 권리 분석이 필수입니다.

2. **형식적 경매:** 형식적 경매는 권리관계가 단순할 수 있으나, 지분권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있습니다.

3. **용도 및 면적:** 오피스텔로 주거와 업무용도 모두 가능하나, 주거용으로 사용할 경우 취득세 및 양도소득세 등 세금 부분에서 아파트와 다른 규정을 적용받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 준공 4~5년 차의 비교적 신축 오피스텔로, 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, **임차보증금 인수 여부가 투자 성패를 가르는 핵심 변수**이므로, 권리 분석을 통해 인수금액이 발생하지 않거나 감수할 수 있는 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 입찰가 결정 시 인수 예상액을 포함하여 신중하게 판단해야 합니다.

6. 투자 포인트

1. **신축 오피스텔:** 2020년 준공된 건물로 깨끗한 시설 및 설비(승강기, 기계식 주차장 등)를 갖추고 있어 임차인 선호도가 높습니다.

2. **G밸리 직주근접:** 대한민국 대표 IT 산업단지인 가산디지털단지(G밸리)와 인접하여 탄탄한 임대 수요층을 확보할 수 있습니다.

3. **상승 여력:** 지구단위계획 구역 지정 등 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 존재합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계