나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서,
(사용승인일: 2020-04-13)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2020-01-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020-12-15)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1- 기호5는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

본건 기호6- 기호9는 오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약5m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2020-12-10)(지구단위계획 구역 지정)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금276,000,000원(2022.04.08자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.03.30. (2)2022.04.08
임차권자 : 정연중

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호6(제2층 제201호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월25일, (2)2022년03월24일
임차권자 : 신온유

기호7(제2층 제204호)
임차보증금 : 금285,000,000원
임대차계약일자 : (1)2022년01월28일, (2)2022년06월24일
임차권자 : 박은균

기호8(제4층 제402호)
임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2022년04월06일
임차권자 : 강태욱

기호9(제6층 제602호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 허다경

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

기호1(제101동 제5층 제504호)
임차보증금 : 금278,000,000원
임대차계약일자 : 2022년03월26일
임차권자 : 권용일

기호2(제101동 제6층 제601호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년06월16일
임차권자 : 이기정

기호3(제101동 제7층 제701호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년05월24일
임차권자 : 중국인 유빙

기호4(제101동 제8층 제801호)
임차보증금 : 금281,000,000원(2022.05.07자로 금13,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.05.29 (2)2022.05.07
임차권자 : 김상현

기호5(제101동 제9층 제901호)
임차보증금 : 금281,000,000원
임대차계약일자 : 2022년01월29일
임차권자 : 이윤정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121057 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건축물명: 금강노블레스

건축년도: 2020년 4월 13일 사용승인

층수: 지하 1층, 지상 13층 중 해당 층 5층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

매각구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "서울가산초등학교" 및 "세일중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 진출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 및 서측으로 약 5~6m 도로에 접하고 있습니다. 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중(지구단위계획 구역 지정)으로 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 "청산을 위한 형식적 경매"로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 임의경매(채권자: 파산자)입니다.

등기부 현황 분석 결과, 을구 1번 순위로 2024년 2월 13일 접수된 주택임차권(권리자: 권용일, 금액: 278,000,000원)이 확인됩니다. 해당 임차인은 전입일자 2022년 5월 30일, 확정일자 2022년 4월 22일자로 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서상 매각으로도 소멸되지 않는 권리로, 임대차보증금 278,000,000원이 낙찰자에게 인수될 예정입니다.

따라서, 본건의 인수 보증금 합계는 278,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가산동 일대는 금천구의 주요 업무 및 상업지구인 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 산업단지 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울가산초등학교, 세일중학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 2억 7천 8백만원에 달하는 임차인 보증금의 낙찰자 인수입니다. 형식적 경매라 하더라도 대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하여 인수해야 하므로, 이는 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.

1.6. 종합 의견

금강노블레스 오피스텔은 2020년 준공된 신축급 물건으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 입지적으로도 가산디지털단지 인근의 장점을 가지고 있으나, '청산을 위한 형식적 경매'와 더불어 '대항력 있는 임차인의 보증금 2억 7천 8백만원 인수'라는 부담은 투자 가치를 결정짓는 매우 중요한 요소입니다. 낙찰가가 아무리 낮게 결정되더라도, 인수되는 보증금으로 인해 실질 취득가는 현재 시세를 초과할 가능성이 매우 높아, 꼼꼼한 권리 분석과 더불어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)의 오피스텔입니다.

* 가산디지털단지 인근의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매로 진행되지만, 권리 인수 부담이 명확히 제시되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(30.69㎡)의 오피스텔 시세는 대략 2억 6천 8백만원에서 2억 7천 8백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2억 7천 4백만원입니다.

하지만, 본건은 2억 7천 8백만원의 임차인 보증금이 낙찰자에게 인수되므로, 예를 들어 감정가 수준인 2억 7천 4백만원에 낙찰받더라도 총 취득 비용은 2억 7천 4백만원 + 2억 7천 8백만원 = 5억 5천 2백만원에 달합니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 현재 조건 하에서는 정상적인 시세 분석을 통한 투자 가치 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 인수되는 보증금을 고려하면, 낙찰가가 시세 이하로 결정되더라도 총 취득가가 시세보다 높아지는 구조입니다.

투자 수익성을 확보하기 어려운 상황으로, 굳이 입찰을 고려한다면 상당한 손실을 감수하고 매우 낮은 금액으로 유찰을 반복하며 입찰을 시도해야 할 가능성이 높습니다. 감정가의 50% 수준인 약 1억 3천 7백만원 전후로 입찰가를 고려할 수 있으나, 이 경우에도 총 취득가는 약 4억 1천 5백만원으로 시세보다 높아 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서 적극적인 입찰은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.