나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121057 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121057
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제5층 제504호 (가산동, 금강노블레스)
• 감정가: 274,000,000원
• 최저가: 89,784,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매6계 2024타경121057 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제5층 제504호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 89,784,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

법원: 서울남부지방법원

사건번호: 2024타경121057 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

소유자: 파OOOOOO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적(전용): 30.69㎡ (약 9.28평)

제시외면적: 없음

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 오피스텔 금강노블레스 제101동 5층 504호입니다.

주변은 서울가산초등학교 및 세일중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통의 교통 여건입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 2020년 4월 13일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제504호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본건은 "청산을 위한 형식적 경매"로 진행됩니다. 이는 일반적인 채무불이행으로 인한 강제경매나 임의경매와 달리, 공유물 분할이나 채권 회수를 위한 청산 등 특정 목적에 의해 진행되는 경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

본건(기호1)은 임차권이 설정되어 있습니다.

임차보증금: 278,000,000원

임대차계약일자: 2022년 3월 26일

임차권자: 권용일

특이 사항: 임차보증금(2.78억원)이 본건의 감정가(2.74억원)를 초과합니다. 만약 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 권리관계의 선순위 여부를 철저히 분석해야 하는 매우 높은 리스크가 존재합니다. 명도 난이도 역시 상승할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 개발 계획

본건은 도시지역 내 준공업지역에 위치하며, 현재 도시관리계획 입안 중(2020-12-10, 지구단위계획 구역 지정)입니다.

준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 혼재된 지역으로, 향후 지구단위계획을 통해 주거 환경 개선이나 개발 가능성이 내포되어 있습니다.

가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 높은 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주요 생활 시설 및 교육 환경

주변에 서울가산초등학교와 세일중학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

근린생활시설이 주변에 소재하여 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금액이 감정가를 초과하므로, 임차인의 대항력 유무 및 선순위 권리관계를 면밀히 확인해야 하며, 인수 금액 발생 시 투자 수익률에 치명적일 수 있습니다.

청산을 위한 형식적 경매라 하더라도, 경매 취하나 채무자/소유자와의 이해관계 조정 등 일반 경매와는 다른 변수가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건 오피스텔은 2020년 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며, 가산동의 직주근접 수요가 풍부한 입지에 위치하고 있습니다.

준공업지역 내 지구단위계획 입안 등 개발 호재도 잠재적으로 존재합니다.

다만, 임차보증금이 감정가를 상회하는 매우 높은 권리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 말소기준권리 대비 임차인의 대항력 및 배당 여부를 명확히 분석하고, 인수금액을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 분석에 대한 확실한 확신 없이는 투자가 매우 위험할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받아 임차인 권리를 최우선적으로 파악한 후 접근하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계