나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-134 제3층 제303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어, 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트,연와조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 1994-8-16)

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

연립주택(방3, 거실겸주방, 욕실2, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121583 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현대캐피탈 (채권 총액 143,582,847원, 2024-06-12 근저당 설정 및 임의경매 개시)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-134, 제3층 제303호 (신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로28길 56)

* 용도: 연립주택

* 건축물: 철근콘크리트, 연와조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제3층 제303호

* 사용승인일: 1994년 8월 16일

* 건물면적: 76.14㎡ (약 23.03평)

* 토시면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

* 내부구조: 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개, 발코니

1.3. 감정가 및 권리분석 요약

* 감정가: 269,000,000원 (2억 6천 9백만원)

* 등기부채권 총액: 269,441,005원

* 권리관계: 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(을19, 2022-01-10) 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 지상권 (등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'으로 명시되어 있어 별도 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 공동주택(연립, 다세대 등)이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 서측 및 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 주요 규제:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법): 항공기 운항 안전을 위한 높이 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 말소 내역)

* 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(을19, 2022-01-10)을 기준으로, 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 을19 근저당 (한국자산관리공사): 187,200,000원 (말소)

* 을20 근저당 (주식회사엔씨파이낸스대부): 65,000,000원 (말소)

* 압류 (강서세무서장, 국민건강보험공단): 말소

* 가압류 (삼성카드, 대신저축은행): 말소

* 임의경매개시결정 (현대캐피탈): 본 경매 사건의 개시 결정 (말소 예정)

* 총 등기부채권 금액은 269,441,005원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인 현황: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 명시적인 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

* 주의사항: "임대내역은 미상임"이라는 특이사항이 있습니다. 명백한 임차인 정보가 없더라도, 실제 대항력 있는 임차인이 거주 중이거나 보증금 채권이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 임차인 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 개발 현황

* 본건은 주거 지역 내에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 인근 주택가에서 이용 가능한 근린 상가 및 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역은 일반적인 주거지로서, 특별한 상권 활성화 요인이나 대규모 개발 계획은 현재 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* "서울화일초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋습니다.

* 반경 1km 내외에 다수의 어린이집, 유치원, 중학교 등의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 건물 자체적으로 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 일상생활에 필요한 편의점, 마트, 병원 등은 도보 또는 짧은 거리 이동으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주거 환경

* 주변은 주로 주거용 건물로 구성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 1994년 준공된 건물로, 최신 건축물에 비해 내부 시설이나 마감재 등에서 노후도가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1994년 사용승인된 건물로, 약 32년이 경과하여 건축물의 유지보수 및 시설 개선에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 규제

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증개축 시 항공 안전과 관련된 규제(예: 높이 제한)를 받을 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 내역

* 임차인 정보가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 잠재적 리스크입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제(예: 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 지연에 따른 비용 발생)가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 서울화일초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속해 있습니다. 감정가는 2억 6천 9백만원이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 1994년식 건물로서 노후도가 있으며, 공항 관련 규제 지역에 속해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 가장 주의해야 할 점은 임차인 정보가 미상으로 기재되어 있다는 것으로, 명도 관련 위험성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 문제만 잘 해결된다면 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 서울화일초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 매매 거래 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 2026년 7월 기준으로, 본건(76.14㎡)보다 작은 면적(19.98㎡ ~ 37.56㎡)의 주택 거래 사례입니다.

* 2019년식, 19.98㎡ 거래가 2.16억원 (㎡당 약 1081만원)

* 1986년식, 37.44㎡ 거래가 1.5억원 (㎡당 약 401만원)

* 2002년식, 37.56㎡ 거래가 1.6억원 (㎡당 약 426만원)

본건은 1994년식으로 건축 연도가 유사하며, 감정가는 269,000,000원 (㎡당 약 353만원)입니다. 이는 비교적 노후된 건물의 연식과 면적을 고려한 시장 가격으로 추정됩니다.

유사 연식의 거래 사례(1986년식)를 바탕으로 ㎡당 가격을 적용해 볼 때, 76.14㎡ * (400만원 ~ 450만원) = 약 3.04억원 ~ 3.42억원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나, "임대내역 미상"이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 충분히 반영해야 합니다. 명도 관련 예상 비용 및 소요 시간, 명도 성공 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 리스크를 감안한 예상 입찰가 범위는 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 으로 권장합니다.

이 범위는 감정가(2.69억원)에 약간의 프리미엄을 더하고, 잠재적 명도 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 명도 성공 여부에 따라 실질적인 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.