나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136813 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제7층 제707호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136813 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경136813 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로102길 29, 제7층 제707호 (독산동, 돌체비타타워) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 84,480,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 독산동 돌체비타타워 오피스텔 경매 물건

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136813 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1031-28 돌체비타타워 제7층 제707호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 165,000,000 원

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 19.68㎡ (약 5.95평)

토지면적 (지분): 5.40㎡ (약 1.63평)

제시외면적: 없음

2. 입지조건 및 교통 환경 분석

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 "독산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 도보 약 10분 거리에 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통으로 평가됩니다. 역세권 오피스텔로서의 기본 요건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 특별매각조건

경매의 종류는 부동산강제경매입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '특별매각조건'이 붙어있다는 점입니다.

주의사항: 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하면 채권자가 미배당 보증금에 대한 권리(청구권)를 포기하고 임차권 등기를 말소시켜 주겠다는 조건입니다. 이 조건이 이행된다면, 매수인은 소멸되지 않는 임차보증금 반환 부담으로부터 자유로워질 수 있어 권리상의 위험이 크게 줄어들게 됩니다. 다만, 조건이 정확하게 이행되는지 여부는 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

본건이 위치한 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(독산지구)에 해당합니다. 이는 주거와 상업 시설이 혼재될 수 있는 지역적 특성을 반영합니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역을 기반으로 한 근린생활시설이 주를 이루는 형태로 형성되어 있어, 소규모 오피스텔 거주자를 위한 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활할 것으로 판단됩니다.

건물의 구조는 2018년 11월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물 내 7층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 비교적 신축급의 건물입니다.

혐오시설: 인근 지역의 검색 결과, 직접적으로 매매에 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.)

5. 생활정보 및 건물 상태

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장 등을 갖추고 있어 생활 편의 시설은 양호한 수준입니다.

토지는 인접 도로 및 인접 토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측 및 남측으로 노폭 약 8m, 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

소형 오피스텔의 경우 높은 임대 수요를 기대할 수 있으나, 주변 신축 오피스텔이나 유사 주거 시설과의 경쟁이 심화될 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 임차권 등기에 관한 특별매각조건의 이행 여부입니다. 조건부 매각이므로, 입찰 전 조건의 세부 내용과 이행 절차, 불이행 시의 대책 등을 법원을 통해 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 독산역세권(도보 10분)에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인) 소형 오피스텔로, 소액 투자 및 1인 가구 주거용으로 적합합니다.

특히, 임차권 등기가 되어 있음에도 불구하고 채권자가 미배당 보증금에 대한 청구권을 포기하고 등기를 말소하는 '특별매각조건'이 걸려 있어, 조건 이행 시 권리상의 위험을 해소하고 깨끗한 물건을 취득할 수 있는 기회가 됩니다.

8. 투자 포인트

지하철 1호선 독산역 도보 약 10분 거리의 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 연식이 2018년으로 비교적 신축급이므로 수리비 부담이 적습니다.

가장 큰 장점은 특별매각조건으로, 복잡할 수 있는 임차권 등기 문제를 매각 조건으로 해소할 수 있는 기회를 제공하여 안전한 명도가 가능할 것으로 기대됩니다. (조건 충족 시)

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계