나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136950 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제11층 제011호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림역(지하철1,2호선)" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합용부동산, 업무용 및 상업용 부동산, 근린생활
시설 등으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여
대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건내 제11층 제011호로서
(사용승인일 : 2007.12.28)

외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 외장석재 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감
창 호 : 칼라강화새시 복층유리 등 마감임.

이용상태

현장조사일 현재 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비,
화재탐지설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지이며, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설,
운동시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 광대로 및 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접함), 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권 신고서가 제출되었고, 이에 대하여 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제11층 제011호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경136950 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,051,000,000원입니다.

토지 면적은 31.94㎡ (약 9.66평)이며, 건물 면적은 144.37㎡ (약 43.67평)입니다.

건축물 정보에 따르면 해당 건물은 2007년 12월 28일에 사용 승인된 철골철근콘크리트구조의 40층 건물이며, 복합적인 용도로 건축되었습니다 (판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등).

현재 본 건은 현장 조사일 기준 사무실로 이용 중입니다.

채권자는 중OOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 신도림동에 위치하며, 지하철 1, 2호선 신도림역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 주상복합, 업무용 및 상업용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하여 양호한 편입니다.

교통 여건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지 위에 건축되었으며, 남동측 및 북동측으로 광대로 및 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 중로2류, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 유치권 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

다만, 유치권 신고서가 제출되었으나, 법원에서 유치권이 부존재한다는 확정 판결(서울남부지방법원 2025가단213913)이 내려진 상태이므로 낙찰자가 인수하는 유치권 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 31일자 중소기업은행의 근저당권(을7)이며, 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 채무 총액은 약 1,750,753,786원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 김 ((유)비전자산관리대부 대표자)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2022-11-09

대항력: 없음

비고:

* 김 (유한회사밸류이차 대표자)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고:

* 김 (주식회사브이자산홀딩스 대표자)

보증금: 1,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2022-11-07

대항력: 없음

비고:

* 이 (주식회사씨그릿가드시스템 대표자)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-11-13

대항력: 없음

비고:

* 이 (주식회사에스지인베스트코리아 대표자)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-11-13

대항력: 없음

비고:

* 이 (주식회사한국엔피엘경매연구원 대표자)

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-05-23

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 1,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 신도림역 일대는 서울 서남부의 대표적인 교통 요충지이자 상업, 업무, 문화 기능이 복합된 지역입니다.

대규모 복합 쇼핑몰인 테크노마트, 디큐브시티 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 주변으로 오피스 빌딩과 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

판매시설, 업무시설, 문화시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물 특성상, 업종에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 다수의 집합건물이 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있으며, 경기 변동에 따른 상권의 영향이 있을 수 있습니다.

주변 지역 내 혐오시설은 특별히 보고되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 지하철 1, 2호선 신도림역을 도보로 이용 가능하며, 올림픽대로, 경부고속도로 등 주요 도로 접근성이 뛰어납니다.

단지 내 및 주변으로 대형 마트, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 수요가 풍부하며, 이는 상업 시설 이용객 확보에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

인근에 초, 중, 고등학교가 다수 위치하고 있으나, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 관련 법적 분쟁이 있었으나, 법원의 확정 판결로 인해 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

40층 규모의 대형 집합건물 내 위치하므로, 건물 전체의 공용부분 관리 및 유지보수에 대한 공동 부담 이슈가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 일부 법적 제한 사항이 존재하여 건축 또는 이용 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신도림역이라는 최상의 입지 조건과 우수한 교통망을 바탕으로 잠재력이 높은 상가 물건입니다.

안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구를 갖춘 핵심 상권에 위치하며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

유치권 문제는 법적 판단으로 해소되었고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 집합건물의 특성상 건물 관리나 업종 변경 시 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 핵심 상권: 신도림역 바로 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보.

뛰어난 교통 환경: 지하철 1, 2호선 및 광역 교통망 접근 용이.

안정적인 건물: 2007년 준공된 현대적인 복합상가 건물 내 위치.

권리관계 명확: 유치권 부존재 확정 판결, 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

다용도 활용 가능: 판매, 업무, 문화, 운동 등 다양한 업종에 적용 가능한 공간.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 예상 임대수익률, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

인수되는 보증금은 1,000,000원입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 주변 시세 조사, 수익률 분석 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.