나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138697 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제301호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

서울남부지방법원 경매6계 2024타경138697 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 47, 제3층 제301호 (화곡동, 케이씨하우징) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경138697 (1)이며, 물건 종류는 다세대주택(토지/건물일괄매각)입니다. 감정가는 250,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 370-30 케이씨하우징 제3층 제301호입니다.

본 건물의 전용면적은 21.98제곱미터(약 6.65평)이며, 대지권(토지) 면적은 13.25제곱미터(약 4.01평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 중 제3층이며, 2021년 4월 2일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

본건은 서울월정초등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 다가구주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통입니다.

토지는 장방형 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 전형적인 지역 상권이며, 시장 및 근린생활시설의 이용이 편리합니다. 어린이집 등 기본적인 생활 편의 시설이 주변에 소재합니다.

또한, 서울시에서 화곡중앙시장 일대를 포함한 저층 주거지 생활권 활성화 계획을 추진하고 있어, 장기적으로 주거 환경 개선의 여지가 있습니다.

잠재적 리스크

본건의 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 속하며, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 이는 김포공항 주변 고도 제한과 관련이 있으며, 향후 대규모 재개발이나 증축에 제약을 받을 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

혐오시설

주변 시설 검색 결과, 인근에 특이할 만한 법률상 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'로 기재되어 있습니다. 이는 당사자 간의 사적인 채무 관계에 의한 경매일 가능성이 높습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

본건은 임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 249,000,000원으로 감정가(250,000,000원)와 거의 동일한 수준입니다.

임차권자(김미연)가 임차권등기를 설정하였으므로 대항력을 갖춘 임차인일 가능성이 매우 높습니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 미배당 잔액은 매수인이 인수(책임)해야 할 가능성이 있습니다.

따라서 입찰자는 배당 분석을 통해 임차인의 최우선 변제권 및 확정일자 등을 철저히 검토하여, 인수해야 할 금액이 발생하는지 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 이 권리 관계는 본 물건 투자의 가장 큰 리스크입니다.

본건은 2021년식으로 신축급 다세대주택이며, 서울월정초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물 상태 및 입지 여건은 양호하나, 임차보증금(2억 4,900만원)이 감정가(2억 5,000만원)의 거의 전부를 차지하며 임차권 설정이 되어 있다는 점이 최대의 권리상 리스크입니다.

권리 분석을 통한 인수금액 발생 가능성을 철저히 확인해야 하며, 이를 고려하지 않고 시세 수준으로 낙찰받을 경우 손해를 볼 수 있습니다.

신축급 빌라: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

소액 투자 가능: 전용면적이 비교적 작아 (6.65평) 소액 주거 투자 물건으로 적합할 수 있습니다.

저가 낙찰 필요: 임차인의 인수 금액이 발생할 가능성에 대비하여, 잠재적 인수 금액을 상쇄할 수 있을 정도로 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 하는 물건입니다.

높은 권리 위험을 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합하며, 초보 투자자에게는 권리 분석의 난이도가 높으므로 주의가 필요합니다.

서울남부지방법원 경매6계