나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8068 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2756-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 ""선소오름"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1,2): 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지 기호(1,2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경8068 (1)

소재지

제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2756-3

용도

전 (밭)

토지면적

3580. 00㎡ (약 1083.16평)

감정가

172,844,000원

경매구분

부동산임의경매

매각대상

토지매각 (토지만 매각 대상)

건물 현황

건축물 없음 (건물 면적 0.00㎡)

작성일 (물건명세서)

2026년 03월 25일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 "선소오름" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지와 임야로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 인접 토지와 비교하여 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

해당 토지는 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 을16 근저당권 (2020-04-02 접수)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

을16 근저당권, 을17 근저당권, 을20 근저당권, 갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류, 을21 근저당권 공동담보목록 등 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 파악된 정보에 따르면, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액

618,000,000원

임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

농지취득자격증명

본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단됩니다. 관련하여 해당 관청의 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

제주시 한림읍 금악리는 오름(금오름 등)이 많아 자연경관이 아름답고 관광객들에게 인기 있는 지역입니다. 다만, 일부 지역에서는 양돈 단지와 가축분뇨 처리 시설, 폐기물 처리 시설 등으로 인해 악취 및 환경 오염에 대한 민원이 제기되고 있는 상황입니다. 이러한 시설들은 지역 주민들 간 갈등의 요인이 되기도 합니다.

인근 시설

주변에 농경지와 임야가 발달해 있으며, 농업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 금오름과 같은 관광지가 인근에 있어 관광객의 방문이 잦은 편입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경

주변은 농경지 및 임야 위주의 한적한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설

한림읍 소재지에 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 금악리 인근에 관광객을 위한 식당 및 카페 등이 일부 분포하고 있습니다.

주변 관광지

금오름이 인근에 위치하고 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

맹지

지적상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 이용에 관한 협의 또는 별도의 토지 진입로 확보가 필요합니다.

개발 제한

계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 공법상 제한 사항이 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

환경 문제 및 갈등

금악리 지역은 양돈 단지 및 폐기물, 가축분뇨 처리 시설 등으로 인해 악취 및 환경 문제에 대한 민원이 지속적으로 발생하고 있으며, 이는 지역 주민 간 갈등으로 이어지고 있습니다. 이러한 환경적 요인이 향후 재산권 행사나 개발에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 한림읍 금악리에 위치한 전(밭)으로, "선소오름" 인근의 농경지 및 임야 지대로 구성되어 있습니다. 주변의 자연경관은 우수하나, 지적상 맹지라는 점과 다수의 공법상 제한사항, 그리고 지역 내 환경 문제 및 주민 갈등 요인이 존재한다는 점을 유의해야 합니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸되지만, 농지취득자격증명 발급 및 제출은 필수 조건입니다.

1.7. 투자 포인트

지역적 가치

제주도라는 입지적 이점을 가지며, 향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

활용 가능성

엄격한 규제 하에 있지만, 계획관리지역에 속해 있어 특정 조건 충족 시 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 농업적 활용이나 귀농·귀촌 목적의 토지 매입을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 172,844,000원을 기준으로 하되, 물건의 장단점, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 낙찰을 위한 전략적 판단이 필요합니다. 특히 맹지라는 점, 엄격한 개발 제한, 농지취득자격증명 필수 요건 등은 입찰가를 결정하는 데 있어 신중한 고려가 필요합니다. 인수해야 할 채무나 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 금악리 지역의 향후 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 가능성 검토.

* 입찰 참여자들의 경쟁 심리 및 당시 시장 상황 분석.

이러한 정보들을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.