나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8030 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2098-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '표선고등학교' 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 타운하우스 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 및 인근까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지방도(일주동로)가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄하고, 일련번호 1),3),4),6),14)~19)는 '부정형', 일련번호 8),12)는 '사다리형'의 토지로서, 일련번호 1),8),10),12),19)는 '단독주택' 부지, 3)은 '주거나지', 6),7),14),15),18)은 '도로등', 16),17)은 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1),12),17),19) 남동측으로 폭 약 3M 내외의 비포장도로에 접함.
■ 일련번호 3) 북동측 및 남서측으로 폭 약 3M 내외의 비포장도로에 각각 접함.
■ 일련번호 6),7),14),15),18) 폭 약 3M 내외의 비포장도로임.
■ 일련버호 8),16) 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입이 가능함.
■ 일련번호 10) 남측으로 폭 약 3M 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),3),16): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전3등급(저촉)ㆍ지하수자원 보전4등급(저촉)ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>






■ 일련번호 6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ 지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

■ 일련번호 7),8),10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전3등급(저촉)ㆍ지하수 자원보전4등급(저촉)ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

■ 일련번호 12),14),15),17),18),19): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전3등급ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) 목조 비닐(아스팔트싱글)지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 1999.06.18)
외 벽: 목재루바 마감 등.
창 호: 샷시창 등.

■ 일련번호 9),13) 목구조 아스팔트싱글지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2003.01.09)
외 벽: 목재루바 마감 등.
창 호: 샷시창 등.

■ 일련번호 11-1)~11-3) 목조 합판위아스팔트싱글지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2001.09.22)
외 벽: 목재루바 마감 등.
창 호: 샷시창 등.

■ 일련번호 11-4)~11-6) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2001.09.22)
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 샷시창 등.

■ 일련번호 20) 일반목구조 패널지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2002.07.19)
외 벽: 목재루바 마감 등.
창 호: 샷시창 등임.

이용상태

대상물건 공히 '주택' 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건 주택 공히 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 2),20)에는 제시외건물 ㄱ),ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록7 지분매각. 제시외 건물(2-1,20-1) 포함.
목록16,17 농지취득자격증명서 제출 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8030 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2098-9

* 토지면적: 5691.00㎡ (약 1721.60평)

* 토지지분: 5630㎡ (약 1602.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 용도: 단독주택

* 건물면적: 464.16㎡ (약 140.39평)

* 건물지분: 464.16㎡ (약 140.39평)

* 건물 제시외면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

1.3. 감정평가 내역

* 감정가: 2,351,529,600원

* 토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: '표선고등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 제반 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지방도(일주동로) 소재하여 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 대체로 등고·평탄하며, '단독주택' 부지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측, 북동측, 남서측, 남측으로 폭 약 3M 내외의 비포장도로에 접함. 일부 맹지이나 인접필지를 통해 출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한사항이 있음.

* 건물감정평가요항표 요약:

* 건물(2): 목조 2층 단독주택, 사용승인 1999.06.18, 면적 50.4㎡

* 건물(9): 목구조 2층 단독주택, 사용승인 2003.01.09, 면적 63.36㎡

* 건물(11-1~3, 11-4~6): 목조/벽돌조 2층/단층 주택, 사용승인 2001.09.22, 총 면적 172.8㎡ (건물 11-4~6은 벽돌조 슬래브지붕 단층)

* 건물(20): 일반목구조 2층 단독주택, 사용승인 2002.07.19, 면적 120㎡

* 이용상태: 주택 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 갖춤.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함 (건물 2, 20에 부합).

1.4. 매각 조건

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 일괄매각

* 주의사항: 목록7 지분매각. 제시외 건물(2-1,20-1) 포함. 목록16,17 농지취득자격증명서 제출 필요 (매각결정기일까지).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '표선고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 타운하우스 및 농경지가 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(일주동로)가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 법규에 따른 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전 및 지분 이전 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2013년 8월 2일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을10)입니다. 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 2025년 5월 8일자 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑13)이 말소기준권리보다 후순위이나, 이는 본 경매의 근거가 됩니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 역시 소유권 보존 및 이전, 지분 이전 등기가 경료되어 있습니다. 토지 등기부와 마찬가지로 말소기준권리는 2013년 8월 2일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)이며, 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 2025년 5월 8일자 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑11)이 말소기준권리보다 후순위이며 본 경매의 근거가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전경애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로, 인수될 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 6월 15일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을13 토지, 을10 건물)입니다. 이에 따라 채권자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을10, 을13), 김경훈의 근저당권(을14, 을11), 서귀포시축산업협동조합의 가압류(갑10, 갑8) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 연립 및 다세대 주택에 대한 것으로, 본 물건인 단독주택과는 성격이 다릅니다. 해당 정보에 따르면, 2026년 5월 아미휴먼빌(2013년 준공, 74.19㎡)이 1억 8천만원, 대진유토피아(2017년 준공, 38.53㎡)가 8천 7백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이들 가격대는 본 물건의 감정가와는 큰 차이를 보이며, 이는 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점이 주된 요인으로 판단됩니다.

본 물건의 감정가는 23억 5천 1백만원 수준으로, 이는 매우 넓은 토지 면적(약 1,721평)을 고려한 것으로 보입니다. 표선면 일대의 토지 시세는 지역별, 용도지역별 편차가 크나, 계획관리지역 토지의 경우 평당 수십만원에서 백만원 이상까지 형성될 수 있습니다. (별도 시세 조사 필요)

4.2. 주변 시설 검색

제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2098-9번지 인근을 지도 서비스로 검색한 결과, 표선고등학교가 매우 근접해 있으며, 표선해수욕장, 표선마트, 표선중학교, 표선초등학교 등 생활 편의시설 및 교육시설이 반경 1~2km 내에 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

표선마트, 하나로마트 표선점 등 쇼핑 시설 및 다양한 식당, 카페 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

표선고등학교가 인접해 있으며, 표선중학교, 표선초등학교 등 교육기관이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 병원이나 의원이 직접적으로 표시되지는 않으나, 차량으로 이동 가능한 거리에 공공보건기관 및 의료 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필요

매각 목록 중 16번과 17번 토지는 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명서를 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

토지 지분 매각으로, 전체 토지를 단독으로 소유하는 것이 아니라 공유하게 됩니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정평가서상에 명시된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 철거나 관리가 필요할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 각종 보전지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 따릅니다.

6.5. 권리상 특이사항

임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 권리상 인수는 없으나, 실제 점유 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면에 위치한 단독주택으로, 약 1,700평이 넘는 매우 넓은 토지를 소유하고 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 23억 5천만원 이상으로 책정되었으며, 이는 주로 토지 가치에 기반한 것으로 판단됩니다. 건물은 연식이 있는 편이지만, 적절한 관리를 통해 활용 가능하며, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 있어 입지 조건은 양호합니다. 다만, 농지법 등 각종 토지 이용 제한이 존재하며, 토지 지분 매각이므로 향후 토지 활용 시 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급 여부도 확인해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 1,721평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 잠재력이나 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

* 양호한 입지: 표선고등학교 인접, 일주동로 접근성, 해수욕장 등 관광지 및 생활 편의시설 근접으로 인한 입지적 강점.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 권리분석이 비교적 용이합니다.

* 농지 활용 가능성: 넓은 토지 면적 내에 농지가 포함되어 있어, 농업 또는 관련 사업 추진 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,351,529,600원입니다. 이는 매우 넓은 토지 면적을 기반으로 한 가격으로 판단됩니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 사례(1억 8천만원~1억 5백만원)와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 지역의 유사한 규모와 용도의 단독주택 또는 토지 실거래가에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 형성하는 경우가 많습니다. 토지 가치가 높게 반영된 점과 다수의 토지 이용 제한, 지분 매각 등의 요소를 고려할 때, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 17억 5천만원 ~ 20억원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 추정치이며, 실제 투자 결정은 반드시 해당 지역의 최근 토지 실거래가, 개발 가능성, 본 물건의 정확한 현황(건물 상태, 제시외 건물 처리 방안, 농지 활용 계획 등)에 대한 심층적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정해야 합니다. 특히, 농지 관련 법규 및 지분 매각 시 협의 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.