나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8083 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층으로서
<사용승인일자: 2017.11.03>
외벽: 화강석 및 스타코마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

(1): 근린생활시설[건축물대장등본 상 내부 구조와 현장확인으로는 주택으로 판단됨]입니다.
(2, 3): 다세대주택입니다.
(4): 다세대주택이며 다락이 소재합니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역입니다.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 용도가 근린생활시설이나 건축물대장등본 건축물현황도 상 내부 구조와 현장확인 결과 주택으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8083 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 감정가: 276,000,000원

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 2348, 열린곶해안 103동 1층 101호

* 토지 면적: 127.65㎡ (약 38.61평)

* 건물 면적: 62.92㎡ (약 19.03평)

* 용도: 근린상가 (단, 현황 주택으로 이용 중)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

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1.3. 기타사항

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* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유동화물건

* 주의사항: (명시된 내용 없음)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 대상 물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

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* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2017.11.20) 후 소유권 이전(2018.12.31)이 있었습니다.

* 이후 다수의 가압류 및 압류가 설정되었으나, 경매 신청 채권자인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2022.07.25, 6억원)이 말소기준권리가 되며, 해당 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류 및 압류 채권자로는 오희부, 정남욱, 유원엔텍, 김순민, 황보숙자, 유진건설, 태림기업, 양양군, 국민건강보험공단 등이 있습니다.

* 전체 등기부 채권 총액은 1,709,730,744원입니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주식회사하늘땅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 금액은 없을 것으로 보입니다. 그러나 계약 관계 및 사실 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

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* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (접수일자 2022.07.25)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

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4.1. 용도 및 이용 상태

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* 건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이나, 현장 확인 결과 및 내부 구조는 '주택'으로 이용 중입니다.

* 건물(103동)은 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 해당 물건(101호)은 1층에 위치합니다.

* 건물은 주택(다세대주택)으로 사용되고 있으며, 4층에는 다락이 있습니다.

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4.2. 토지이용계획

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* 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물 제한표면구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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* 건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕

* 사용승인일자: 2017년 11월 3일

* 외벽: 화강석 및 스타코 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: PVC 샷시창

* 설비: 기본 위생설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등

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5.2. 주변 편의시설

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* 해안동 일대는 제주시 외곽 지역으로, 생활 편의시설은 인근 대규모 주거 단지나 제주시 중심지로 이동 시 이용 가능할 것으로 보입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공부와의 차이

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* 건축물대장상 용도가 '근린생활시설'이나 실제 '주택'으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 시 건축법 등에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 특이사항

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* 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 명시된 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

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6.3. 혐오시설 유무

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* 제주시 해안동 일대 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 시설 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 점을 감안할 때 인근에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 제주시 해안동에 위치한 집합건물로, 근린상가로 등록되어 있으나 실제 주택으로 사용 중인 점이 특징입니다.

* 말소기준권리보다 늦은 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 명시된 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항이 다수 존재하며, 공부상 용도와 현황의 차이가 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

* 감정가는 276,000,000원입니다.

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8. 투자 포인트

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* 감정가 대비 현재 시세 확인을 통한 저가 매수 기회 모색 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점에서 명도 저항이 낮을 수 있음 (단, 추가 확인 필요).

* 주택으로 이용 중인 점을 활용하여 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 고려.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가(276,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.