나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8035 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2045 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ‘광령초등학교’ 북서측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전, 과수원 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 까지 공도를 통한 차량의 접근이 어려워 제반교통사항은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황 ‘과수원’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2. 농지취득자격증명서 제출 필요.
과수목 및 방풍림, 담장 등 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 제주지방법원 2025타경8035 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2045

용도: 과수원 (공부상 지목: 전)

감정가: 928,294,000원

토지면적: 3389.00㎡ (약 1025.22평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (과수목, 방풍림, 담장 등 포함 평가)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 제출 필요.

1.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2001년 5월 28일자 하귀농업협동조합 근저당 (을3)

등기부채권 총액: 1,314,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주시 애월읍 광령리 소재 ‘광령초등학교’ 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 과수원 등으로 이루어진 농림지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

공도를 통한 차량의 접근이 어려워 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

지적상 맹지이므로 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

현재 과수원으로 이용 중이나, 공부상 지목은 '전'입니다.

토지 형태는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 각종 법률에 따른 제한 사항이 다수 존재합니다.

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 장애물제한표면구역

- 경관보전지구 5등급

- 생태계보전지구 5등급

- 지하수자원보전 3등급

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건 토지의 소유권 보존 등기는 1971년 11월 4일 홍원식에게 되어 있습니다.

이후 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리인 2001년 5월 28일자 하귀농업협동조합의 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,314,800,000원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농림지역에 속한 과수원으로, 주변은 농경지와 산림 지대가 혼재되어 있습니다.

인근에 학교(광령초등학교)가 있으나, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

대규모 상권 형성보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 인구 밀집 지역이나 대형 상업 시설이 없어 생활 편의 시설 접근성이 떨어집니다.

차량 접근이 어려운 점은 기본적인 물류 이동에도 불편을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

지적상 맹지인 점은 토지 활용 및 개발에 있어 근본적인 제약이 됩니다.

차량 접근의 어려움은 현 상태에서의 활용도를 낮추는 요인입니다.

6.2. 농지 관련 규제

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

농지위원회 심의가 필요할 수 있어 취득 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 다양한 토지 이용 제한

계획관리지역 내에서도 가축사육제한, 장애물제한, 경관/생태계/지하수 보전 등 다수의 공익적 목적의 규제가 적용되어 자유로운 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.4. 중복병합사건

중복병합사건으로 진행되는 점은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍에 위치한 과수원 토지로, 농업적 가치와 함께 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

하지만 지적상 맹지이고 차량 접근이 어려운 점, 그리고 농지 관련 법규 및 다양한 환경 규제가 적용되는 점은 본 물건의 활용도를 제한하는 주요 요인입니다.

또한, 상당한 금액의 등기부채권 총액은 경매의 복잡성을 시사합니다.

농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차를 사전에 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 제주도 농림지 투자 잠재력

제주도라는 입지적 특성을 감안할 때, 장기적인 관점에서 농림지 투자의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 현황 과수원으로서의 가치

현재 과수원으로 이용 중이며, 과수목 등이 평가에 포함되어 있어 농업적 목적의 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 928,294,000원입니다.

맹지, 낮은 접근성, 농지 취득 제한, 복잡한 토지 이용 계획 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부, 농지 관련 세금 및 유지 관리 비용, 예상되는 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건은 별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 7억 원대 후반에서 8억 원대 초반을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사, 전문가 감정평가를 통해 재확인되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.