나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1317 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층74호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~8)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산일출봉' 북서측 근거리에 위
치하는 제주 성산 리치유 클래시아 제1층 제74호 외 7개호이며, 일대는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1~8)까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니
다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 내 제1층 제74호 외 7개호로
<사용승인일: 2018.11.30.>

외벽: 치장벽돌타일 및 제주석타일 마감 등.

-기호(1) 내벽: 페인트 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 샷시창 등.

-기호(2~8) 창호: 시스템 창호 등

이용상태

-기호(1): 근린생활시설입니다.
-기호(2): 도시형생활주택(원룸형)으로 5층과 6층을 하나의 호로 이용중입니다.
-기호(3~8): 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

공통적으로 기본 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 스핑클러설비 화재탐지설비, 승
강기설비, 천장형 에어컨설비 등이 되어있으며, 기호(2~8)은 보일러에의한 난방설비 등이 되
어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 근린생활시설 및 도시형
생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

4필지 일단의 토지로, 북측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 토지(1): 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경보전지역(일출봉), 역사문화환경
보존지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래
계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14))입니다.
- 토지(2~4): 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한)), 역사문화환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의
대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역
및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)), <추가기재> 역사문화환경보존지역(일출
봉)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 기호(2)는 집합건축물대장등본상 5층(24.27㎡)과 6층(12.6㎡)으로 등재되어있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1317 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOO (서귀포동부신용협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됩니다.

1.2. 물건 개요

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층 74호

용도: 근린상가

사용승인일: 2018.11.30.

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.54㎡ (약 11.96평)

건물면적: 63.44㎡ (약 19.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가치 평가

감정가: 197,000,000원

채권 총액: 1,027,000,000원

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리에 위치하며, '성산일출봉' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 관광객 및 주민들의 활동이 많은 지역입니다.

2.2. 접근성

차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 약 25m, 남동측으로는 약 10m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 지역 특성

성산일출봉과 매우 인접한 최고 입지에 위치하고 있으며, 세계자연유산인 성산일출봉 방문객 수 1위(연 340만 명)를 기록하는 등 관광객 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 제주 제2공항 예정지와도 차량으로 약 7~10분 거리에 있어 개발 호재의 수혜가 예상되는 지역입니다. 해당 건물은 도시형생활주택과 상가로 구성된 복합단지입니다.

3. 건물 상태 및 설비

3.1. 건물 개요

철근콘크리트구조 슬래브지붕의 6층 건물 내 제1층 제74호입니다. 2018년 11월 30일에 사용 승인되었습니다.

3.2. 외벽/내벽/바닥 마감

외벽은 치장벽돌타일 및 제주석타일 마감 등입니다.

기호(1) (근린생활시설)의 내벽은 페인트 마감 등, 바닥은 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창입니다.

기호(2~8)의 창호는 시스템 창호 등입니다.

3.3. 설비 내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장형 에어컨 설비 등이 공통으로 설치되어 있습니다. 기호(2~8)은 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요: 있으나 비고란에 '-'로 기재됨)

4.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2019년 12월 31일자 서귀포동부신용협동조합 근저당권 (을1)

등기부상 채권 총액: 1,027,000,000원

- 2019.06.17. (갑2) 일호주택주식회사 소유권이전 1번신탁등기말소

- 2019.12.31. (을1) 서귀포동부신용협동조합 근저당권 1,027,000,000원 (말소기준권리)

- 2025.05.15. (갑5) 서귀포시동부신용협동조합 임의경매개시결정 (2025타경1317)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대관계가 불분명하므로, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다.

5. 상권 분석

5.1. 상권 유형

본 물건은 성산일출봉 인근의 관광 상권과 '제주 성산 리치유 클래시아' 복합단지 내 근린상가로 구성됩니다. 1층 상가는 단지 내 거주민 및 관광객을 주요 고객층으로 합니다.

5.2. 배후 수요

단지 내 도시형생활주택 거주민 약 296가구가 주된 배후 수요를 형성합니다. 또한, 연간 340만 명 이상이 방문하는 성산일출봉 및 인근 관광지(섭지코지, 우도, 광치기해변 등) 방문객들이 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5.3. 주변 상업 시설

성산일출봉 및 주변 관광지에는 다양한 관광객 대상 식당, 카페, 기념품 가게 등이 밀집해 있습니다. 특히 '착한 가격 업소' 등 합리적인 가격대의 식당들도 운영되고 있습니다. '제주 성산 리치유 클래시아' 단지 내에도 스트리트형 복합쇼핑타운 입점이 계획되어 있어 원스톱 라이프가 가능한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 생활 정보 및 주변 시설

6.1. 건물 내 편의 시설

건물에는 기본 위생설비, 급·배수설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기, 천장형 에어컨 등이 설치되어 있습니다.

6.2. 주변 편의 시설

인근에 버스정류장이 있으며, 성산읍 지역 내에는 다양한 식당, 카페, 편의점, 관광 안내소, 마트 등이 소재하고 있습니다.

6.3. 혐오 시설 유무

제주 서귀포시 성산읍 지역 인근에서 직접적인 혐오 시설(폐기물 소각장, 대규모 산업 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 제주 지역 전반에 걸쳐 폐기물 소각시설 유치에 대한 움직임이 있었으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이므로 보증금 관련 부담은 없을 수 있으나, 임차권의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 법적/행정적 제한

* 준주거지역, 고도지구(20M 이하)

* 대로3류(폭 25m~30m) 접합

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보전지역(성산일출봉)

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.11.06. 지정, 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역, 2024.11.15~2026.11.14 유효) - 본 허가구역 지정 기간 동안에는 토지거래 시 허가를 받아야 하므로 향후 매각 또는 전매 시 제약이 될 수 있습니다.

7.3. 시장 및 운영 리스크

채권 총액(1,027,000,000원)이 감정가(197,000,000원) 대비 상당히 높아, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 상가 운영 시 배후 수요 대비 경쟁 환경을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 종합 의견

8.1. 강점

* 세계적 관광지인 성산일출봉 인접으로 인한 높은 잠재적 가치와 유동인구

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 상태 양호

* 제주 제2공항 개발 예정에 따른 미래 가치 상승 기대

* 복합단지 내 근린상가로 안정적인 배후 수요 확보 가능

8.2. 약점

* 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가 (경매 진행의 불확실성 일부 존재)

* 임대관계 미상으로 인한 점유 및 권리 관계의 불확실성

* 토지거래허가구역 등 다수의 행정적 제한 사항 존재

8.3. 기회

* 관광객 증가 및 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력

* 성산일출봉을 찾는 관광객 대상 특화된 상점 운영 가능성

8.4. 위협

* 유사한 상가 및 숙박시설과의 경쟁 심화 가능성

* 토지거래허가구역 지정 기간 동안의 거래 제약

9. 투자 포인트

9.1. 주요 매력 요인

성산일출봉 바로 앞이라는 최고의 입지는 관광객 유치에 매우 유리하며, 신축 건물이라는 점도 큰 장점입니다. 제주 제2공항 건설 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

9.2. 활용 방안

관광객 대상 기념품 판매점, 카페, 베이커리, 지역 특산물 판매점, 소규모 펜션 또는 에어비앤비(법규 검토 필요), 지역 주민 대상 편의점 등 다양한 업종을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 (설명)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(197,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 토지거래허가구역 등)와 시장 상황, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 부담은 없습니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 물건의 실제 가치를 파악한 후, 희망 수익률과 리스크 허용 범위를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.