나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1280 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 170-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 소재 '가마오름' 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지 및 펜션 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 동측 인근에 간선도로가 위치하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '과수원'으로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 '사진용지'와 같이 수목(과수목)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 지상에 자생수목이 소재함.

물건 비고

제시외 수목 포함, 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 제주지방법원 2025타경1280 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 170-1

용도: 과수원

감정가: 305,114,000원

토지면적: 836.00㎡ (약 252.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 170-1에 위치하며, '가마오름' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 펜션 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 남측 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

이용 상태는 현재 '과수원'으로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 을7 근저당권(2019-02-01, 농업협동조합자산관리회사, 336,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑1(1995-05-11, 김동규, 소유권이전) 및 갑2(2019-02-01, 박선형, 소유권이전, 매매 금428,400,000원)는 소유권 관련 등기로 말소 대상입니다.

갑3(2025-05-08, 농협은행, 임의경매, 252,344,790원)는 임의경매 개시 결정 등기로 말소 대상입니다.

별도로 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 펜션이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변의 주요 편의시설이나 상권은 다소 제한적일 수 있으며, 농업 활동 외의 상업적 가치보다는 자연 친화적인 입지 조건을 가집니다.

'가마오름'과 같은 관광 자원이 인근에 있으나, 이를 직접적인 상권 활성화 요인으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 제주시 한경면 청수리 지역은 자연 경관이 우수하며, '가마오름'과 '청수곶자왈'과 같은 생태 관광 자원이 인근에 있습니다.

특히 청수곶자왈은 제주도 내 최대 운문산 반딧불이 서식지로 알려져 있어 생태적으로 가치가 높습니다.

주변에는 펜션이 혼재되어 있으며, 일부 고급 전원주택 단지도 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

차량 이용 시 접근성은 양호한 편이며, 남측 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접해 있습니다.

다만, 대중교통 이용 편의성이나 대규모 상업 시설, 편의 시설, 병원 등은 인근 지역과의 접근성을 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 제주환경자원순환센터가 제주시 구좌읍 동복리에 위치하고 있어(본건 소재지에서 상당한 거리) 인접 지역으로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급 필수: 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의 절차가 포함될 경우 발급에 시간이 소요될 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본 토지는 계획관리지역이지만, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 보전지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 수목 포함: 감정평가서에 제시외 물건으로 과수목(과수원)이 포함되어 있으며, 자생수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 과수목의 현황, 수령, 경제적 가치 등을 실사 통해 정확히 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세 확인: 현재 감정가는 305,114,000원이지만, 실제 시장 가치 및 유사 물건과의 비교 검토가 필수적입니다. 제주 지역 부동산 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

현재 '과수원' 용도로 이용 중이나, 향후 용도 변경 시 관련 법규 및 규제 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치한 과수원 토지입니다. 아름다운 자연 경관과 생태 자원을 갖춘 지역에 있으며, '가마오름'과 '청수곶자왈' 등 관광 자원과 인접해 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 없이 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되나, 가장 중요한 것은 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 그 절차입니다.

토지이용계획상 보전지구가 다수 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있다는 점을 충분히 인지해야 합니다.

제시외 과수목의 가치 평가와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도의 관광 및 자연 환경에 대한 지속적인 관심은 투자 수요를 유지시키는 요인입니다.

본 물건의 입지는 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자(예: 펜션, 주말 농장, 귀농/귀촌 등)에게 매력적일 수 있습니다.

836㎡(약 253평)의 토지 면적은 향후 다양한 활용 가능성을 열어줍니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,114,000원

말소기준권리 채권 총액: 336,000,000원 (을7 근저당)

인수 보증금: 0원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 투자 결정은 개인의 자금 계획, 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 이루어져야 합니다.

* 농지 취득 관련 법규 및 절차, 예상 소요 시간, 추가 비용 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 다수의 보전지구 지정으로 인한 개발 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 파악에 한계가 있습니다. 본 물건의 용도, 입지 조건, 개발 제한 사항, 농지 취득 조건 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위:

감정가 대비 80% ~ 100% (244,080,000원 ~ 305,114,000원) 범위 내에서, 현장 답사 및 추가 정보 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 이에 따른 불확실성, 다양한 보전지구 지정으로 인한 개발 제약 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.