나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1251 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3246 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 '가시리사무소' 북서측 원거리에 위치하며,
일대는 전 및 과수원, 임야가 혼재한 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 출입 가능하고, 농촌 취락지 순환버스 노선 원거리로서 교통사정 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형이며, 인접필지대비 대체로 평탄한 휴경상태의 전(일부 잡목자생중)임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 지적도상 노폭 약 4~5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m이내일부제한)<가축분뇨의관리및이용에
관한법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구
4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계
획심의대상구역)<제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요. 잡목 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1251 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3246

토지면적: 2116.00㎡ (약 640.14평)

용도: 전 (농지)

감정가: 203,136,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 '가시리사무소' 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 일대는 전(밭), 과수원, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

도로접근성: 본건 남동측으로 지적도상 노폭 약 4~5m의 도로에 접하고 있어 차량 출입은 가능합니다. 다만, 농촌 취락지 순환버스 노선과는 다소 원거리에 있어 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지상태: 본건 토지는 부정형이며, 인접 필지 대비 대체로 평탄한 휴경상태의 전입니다. 현재 일부 잡목이 자생 중에 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 8일 접수된 농협은행 근저당권 (채권 최고액 120,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 135,622,601원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 표선면 가시리의 농업진흥지역으로, 주변은 농경지와 임야, 과수원이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

상업 시설이나 주거 밀집 지역과의 거리가 있어 일반적인 상권 형성은 미약한 편입니다.

주요 편의시설 및 관공서 등은 '가시리사무소'가 원거리에 위치하며, 차량 이동이 필수적입니다.

5. 생활정보

주변 시설: '가시리사무소'와 원거리에 위치하며, 자연 녹지 위주의 한적한 환경입니다.

교통: 대중교통 접근성이 낮아 생활 편의시설 이용이나 외부 이동 시 자가용 이용이 편리합니다.

환경: 농촌 특유의 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 매수 결정 후 매각기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 납입하신 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 해당 행정관서에서 발급 가능 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 장애물 제한표면구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전구역 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위 시 다양한 법규 및 규제를 받을 수 있습니다.

교통 및 접근성: 농촌 지역 특성상 대중교통 이용이 불편하며, 주요 생활 편의시설까지의 거리가 다소 있어 차량이 필수적입니다.

현황: 토지 일부에 잡목이 자생 중이므로, 향후 토지 정비 및 이용을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

제주 농지로서의 잠재적 가치: 제주라는 지역적 특성과 농지로서의 희소성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

계획관리지역: 용도지역이 계획관리지역으로, 향후 적법한 절차를 통해 개발 가능성을 타진해 볼 여지가 있습니다.

낮은 경쟁률 기대: 농지취득자격증명 필요, 다소 불편한 접근성, 복잡한 토지이용규제 등으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 203,136,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 입지 조건, 토지 이용 규제, 농지 취득 가능 여부, 현지 시세, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본 건은 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 필수 조건이므로, 이 점을 최우선으로 확인해야 합니다.

또한, 다양한 토지이용 규제와 다소 불편한 교통 상황 등을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

일반적으로 보수적인 투자자는 감정가의 70~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본 물건의 특수성을 고려하여 충분한 사전 조사를 통해 실익을 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리에 위치한 농지(전)로, 사건번호는 제주지방법원 2025타경1251 (1)입니다. 토지 면적은 2,116.00㎡(약 640.14평)이며, 감정가는 203,136,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 농지라는 점이며, 매수 시 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못하면 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

입지적으로는 '가시리사무소'와 원거리에 있으며, 주변은 전, 과수원, 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 도로 접합성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 공익적 규제를 받고 있어 건축 및 개발 시 신중한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서는 제주 농지로서의 장기적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 농지 취득의 현실적인 어려움, 개발 관련 제약, 교통 및 생활 편의시설 접근성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 농지 취득 자격이 있고, 관련 규제를 충분히 이해하며, 장기적인 관점에서 제주도의 자연환경을 활용하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 입찰 전 현지 답사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 토지이용계획 열람 등을 통해 충분한 사전 조사를 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.