나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51506 [1] 전라남도 순천시 동외동 60-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 ""성동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

북측에 왕복4차선 포장도로, 서측에 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬 및 콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 판넬마감, 벽지도배, 인테리어 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등)로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-가) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 소방설비, 화물승강기 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골구조 판넬지붕, 차양 및 다용도실, 약 54.7㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.
제시외건물 ㄴ) 새시창구조 판넬지붕, 다용도실등, 약 25.9㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.
제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕, 물탱크실 및 계단실, 약 28.5㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51506 (1)

소재지: 전라남도 순천시 동외동 60-3

용도: 근린시설

감정가: 3,064,045,820원

토지면적: 744.00㎡ (약 225.06평)

건물면적: 1187.91㎡ (약 359.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 순천시 동외동에 소재하며, 성동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 형태 및 이용상태:

토지는 세장형의 평지로, 현재 소매점, 카페, 교회, 단독주택 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로는 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 5월 4일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 상기 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,325,265,731원으로, 채무 총액이 높은 편입니다.

임차인 현황:

총 6명의 임차인이 확인되었습니다.

* 권유섭 (권 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-14, 대항력: 없음

* 김남길 (김 )

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 대항력: 없음

* 예수공감교회 (예수공감교회)

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 700,000원, 대항력: 없음

* 조진주 (조 )

* 보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2024-03-28, 대항력: 없음

* 최순남 (최 )

* 보증금: 0원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-09-28, 대항력: 있음

* 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 최은희 (최 )

* 보증금: 0원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2025-01-22, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설:

본건은 순천시 동외동의 중심 상업지역에 위치하며, 다양한 소매점, 카페, 음식점 등이 영업 중인 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 성동초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 수요도 일부 있을 것으로 보입니다.

개발 잠재력:

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 추가 개발 가능성이 있습니다. 건물 역시 근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도로 활용 가능하여 다방면의 사업 운영에 유리합니다.

혐오시설:

주변 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설:

본건 북동측 인근에 성동초등학교가 위치하여 자녀 교육에 매우 편리한 환경을 제공합니다.

편의시설:

지역 상권 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 차량 접근성이 양호하여 시내 중심가 이용도 용이합니다.

교통:

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동 또한 수월하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

최순남 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원이므로 낙찰 후 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

높은 채무 총액:

등기부채권 총액이 약 23억원에 달하여, 시세 대비 낙찰가율 및 향후 재매각 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목:

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(차양, 다용도실, 물탱크실, 계단실 등)과 수목(소나무, 감나무 등)은 별도의 관리 및 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 동외동의 핵심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 성동초등학교 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 바탕으로 다양한 업종의 사업 운영이 가능하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 우수합니다.

현재 등기부상 높은 채무 총액과 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담이 없어 권리 분석상 안정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 순천시 동외동 상업지역 내 핵심 입지

* 성동초등학교 인접으로 인한 안정적인 유동인구 확보 가능성

* 근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도로 활용 가능한 건물

* 넓은 토지 면적 및 연면적을 활용한 사업 확장 잠재력

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 기회

9. 예상 입찰가

감정가: 3,064,045,820원

인수되는 임차인 보증금: 0원

권리분석상 인수되는 재정적 부담은 없으므로, 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 주변 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰이 진행될 수 있으므로, 약 18억원 ~ 24억원 범위 내에서 전략적인 접근을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.