나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51499 [1] 전라남도 순천시 대대동 664-1 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51499 [1] 전라남도 순천시 대대동 664-1 대지 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경51499 | 소재지: 전라남도 순천시 대대동 664-1 | 감정가: 99,706,000원 | 최저가: 69,794,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51499 (1)이며, 소재지는 전라남도 순천시 대대동 664-1입니다.

물건의 용도는 대지이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 99,706,000원으로 책정되었습니다.

토지 전체 면적은 492.00㎡ (약 148.83평) 이며, 매각대상은 이 중 일부 지분 매각(지분율 24600)입니다.

건물은 등기상 존재하지 않으나, 제시외 건물 면적 83.20㎡가 존재합니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

또한, 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물이 존재합니다.

일괄매각 조건에 따라 수목이 포함되어 있으며, 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

제시외 건물은 매각대상에서 제외되므로, 토지 낙찰 후 해당 건물 소유자와의 관계 정리가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 순천시 대대동 '신석마을' 내에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 주거 및 농촌 혼합 지대입니다.

제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 가장형 평지로서 주거용으로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 부정형 평지로서 주거나지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위 환경이 단독주택 및 농경지 위주이므로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 주거 편의시설이 이용 가능한 수준입니다.

인근에 순천만습지, 용산전망대 등 순천의 주요 생태 관광지가 위치해 있어 친환경적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 해당 지번 주변에서 직접적으로 확인되는 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 순천시 차원에서 신규 쓰레기 처리시설 부지 확보에 어려움을 겪고 있으며, 이는 일부 지역 주민들의 반발을 초래하고 있다는 점은 순천시 전체적인 관점에서 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자(서OO)와 채무자(서OO)가 동일합니다.

매각 대상은 '토지 일부 지분'입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 대상은 '지분 매각'과 '법정지상권' 문제입니다.

제시외 건물(83.20㎡)이 매각에서 제외되며, 토지 지상에 소재합니다. 이 제시외 건물이 본 지분 매각 토지 위에 어떤 권리(특히 법정지상권)를 가지고 있는지가 명확하지 않으므로, 낙찰자는 이에 대한 법적 검토와 대응 방안을 마련해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공유자우선매수신고' 가능성입니다. 공동 소유자가 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수권을 행사하면 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다. 다만, 특별매각조건으로 행사 횟수가 1회로 제한됩니다.

두 번째 리스크는 '법정지상권'입니다. 제시외 건물 소유자와 토지 지분 매수자 간의 토지 사용료 문제 및 건물 철거(법정지상권 불성립 시) 또는 건물 소유(법정지상권 성립 시)에 대한 복잡한 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

세 번째 리스크는 '지분권'의 특성입니다. 지분을 매수하게 되면 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 전체의 이용 및 처분을 결정해야 합니다. 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 할 수도 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 순천시 대대동 '제2종일반주거지역' 내의 대지 지분이라는 점에서 토지로서의 가치는 충분합니다.

감정가(99,706,000원)는 지분에 대한 평가이며, 입찰가는 지분 매각의 특수성을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

다만, '공유자우선매수권 제한(1회)'과 '법정지상권 성립 여부', '제시외 건물 처리 문제' 등 해결해야 할 권리상의 난이도가 매우 높습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역에 위치하여 주택 건축 및 개발행위의 제한이 비교적 적습니다. 순천만습지 인근의 친환경적인 주거 입지입니다.

투자 방식: 공유물 분할 소송을 염두에 둔 분쟁 해결 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

수익 창출: 법정지상권이 성립하지 않는다면 제시외 건물 철거 후 토지 전체를 이용할 수 있으며, 법정지상권이 성립하더라도 지료 청구를 통해 수익을 얻거나, 다른 공유자의 지분을 매입하여 전체 토지를 확보하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계