나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3126 [1] 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층에이-1002호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 「광주첨단과학국가산업단지2지구」내에 위치한 첨단리채비즈타워지식산업센터 제10층 제에이-1002호 외 1개호로 주위는 공장, 상업용 부동산 등이 소재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건 1-가) 및 2-나)는 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 제10층 제에이-1002호, 제에이-1003호)로서,
외 벽: 석재붙임, 판넬 및 강화유리 마감 등,
내 벽: 인테리어마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

1-가) 및 1-나)는 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전설비 등의 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 공장(지식산업센터) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측, 남측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건 1-가)와 2-나)는 경계구분없이 일체로 이용중이나 건축물현황도에 의거 경계를 특정할 수 있을 것으로 판단되는 바, 업무진행시 경계확인 등은 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-2025. 5. 27.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비(전용부분인 전기세부분)가 목록1.은 3,622,320원, 목록2.는 6,196,890원 미납된 상태임
-목록1과 목록2는 벽체구분 없이 공동으로 사용중이고 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3126 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1038-6 첨단리채비즈타워지식산업센터 10층 에이-1002호

용도: 지식산업센터

감정가: 625,000,000원

토지면적: 69.49㎡ (약 21.02평)

토지지분: 69.49㎡ (약 21.02평)

건물면적: 181.43㎡ (약 54.88평)

건물지분: 181.425㎡ (약 54.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 일괄매각, 미납 관리비(전용부분 전기세) 존재 (목록1: 3,622,320원, 목록2: 6,196,890원), 목록1과 목록2는 벽체 구분 없이 공동 사용 중이며 공실 상태임.

특수물건정보: 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 「광주첨단과학국가산업단지2지구」 내에 위치하며, 주위는 공장, 상업용 부동산 등이 소재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조로, 15층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임, 판넬, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 지식산업센터(공장)로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 사항 없음.

* 인접 도로상태: 단지 동측, 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자 2023-01-06, 채권최고액 546,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 말소되는 조건이므로 인수되는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 근저당, 압류, 가압류는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사씨엔엘이엔지, 이정석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 계약 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기 말소)

* 근저당 (하나은행, 리젠시빌주택, 모성건설)

* 압류 (북구)

* 가압류 (삼성카드, 서울보증보험, 하나카드, 광주은행)

* 임의경매 (하나은행)

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,808,939,995원

4. 상권분석

* 첨단산업단지 내 입지: 본건은 광주첨단과학국가산업단지2지구 내에 위치하여 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 접근성: 빛고을대로와 임방울대로가 인접하여 상무지구 및 첨단지구로의 빠른 이동이 가능하며, 본촌일반산업단지와 인접해 있습니다. 또한, 향후 조성될 첨단3지구 AI 산업단지와의 시너지 효과도 기대됩니다.

* 주변 환경: 공장 및 상업용 부동산이 혼재된 공업지대이며, 단지 내 스트리트형 상업시설이 있어 업무와 생활 편의를 단지 내에서 해결할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 검색한 결과, 직접적으로 본 건물의 위치와 관련된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지) 신설 및 운영 관련 주민 갈등 사례가 존재하나, 본 건물의 직접적인 영향권 내에 위치하는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 업무 및 비즈니스 환경: 지식산업센터로서 다양한 기업들의 입주가 가능하며, 단지 내 상업시설 및 인근 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통망: 차량 진출입이 편리하고 대중교통 이용 또한 가능하여 직원 및 방문객의 접근성이 좋습니다.

* 인프라: 광주첨단과학국가산업단지 내에 위치하여 관련 연구기관 및 산업체와의 연계성이 우수하며, 향후 첨단3지구 AI 산업단지와 시너지 효과가 기대되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 해당 물건은 목록1(B-1002호)과 목록2(B-1003호) 모두 전용부분인 전기세 관련 관리비 미납액이 상당한 금액으로 존재합니다 (총 9,819,210원). 이는 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 건으로, 통상적으로 첫 매각 시 유찰된 원인이나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 목록1과 목록2 모두 공실 상태이며, 벽체 구분 없이 공동으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 일체 사용 및 경계 불분명: 감정평가서상 목록1과 목록2가 경계 구분 없이 일체로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 및 관리에 있어 일부 불편함이나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주첨단과학국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 산업 인프라 접근성이 우수합니다. 특히 첨단3지구 AI 산업단지와의 시너지 효과가 기대되는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리상의 부담은 없습니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비(전기세)와 재매각이라는 특이사항, 그리고 두 호실이 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 공실 상태이므로 명도 및 임대차 관련하여 추가적인 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주첨단과학국가산업단지 내 위치, 교통 및 산업 인프라 접근성 우수.

* 미래 가치: 첨단3지구 AI 산업단지 조성에 따른 시너지 효과 기대.

* 권리상 안전: 모든 등기부상 권리 말소로 인한 권리 분석상 인수 부담 없음.

* 다용도 활용: 지식산업센터 용도로 다양한 사업체 입주 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 625,000,000원에서 시작합니다. 인수되는 보증금(0원)이 없으므로, 감정가를 기준으로 제시되는 금액을 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

하지만, 상당한 금액의 미납 관리비(총 9,819,210원)와 재매각이라는 점, 그리고 두 호실이 일체로 사용되어 경계 구분이 불분명한 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크와 향후 명도 및 재임대 가능성, 공실 위험 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 미납 관리비의 정확한 정산 범위 확인, 그리고 권리 분석 전문가와의 심층 상담이 필수적입니다. 이를 통해 물건의 실질적인 가치를 판단하고, 예상 수익률을 고려한 합리적인 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.