나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3188 [1] 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 105동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 ""율곡초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 상가, 단독주택, 교육시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

기호 1(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제4층 제401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 + 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2016-12-29)(율곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두암타운유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-12-27), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경3188 (1)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 568-1, 두암타운 105동 4층 401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제4층 제401호

건물 연차: 1993년 준공 (2026년 기준 33년차)

감정가: 237,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

토지 지분: 50.052㎡ (약 15.14평)

건물 면적: 94.57㎡ (약 28.61평)

건물 지분: 94.57㎡ (약 28.61평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

1.4. 특이사항

재매각, 공동담보

1.5. 공부상 특이사항

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "율곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 상가, 단독주택, 교육시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 단지는 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

율곡초등학교, 두암타운유치원 관련 상대보호구역, 절대보호구역이 존재합니다.

중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 3월 17일자 두암신용협동조합 근저당 (을9)

등기부채권 총액: 292,700,000원

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 있으나, 구체적인 내용이 없어 일반적으로는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

아파트명: 두암타운

총 동수: 14개동

총 세대수: 952세대

4.2. 주변 상권

아파트 단지, 상가, 주택 등이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 이용이 용이한 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원이 있습니다.

주변에 율곡초등학교와 유치원이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주차 시설

총 주차대수: 560대 (세대당 약 0.58대)

주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

5.3. 이용 편의 시설

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

재매각 물건은 일반 매각 물건에 비해 유찰의 원인이 있었을 가능성이 있어 추가적인 분석이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 진행된 경매로, 타 물건의 진행 상황에 따라 전체 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

학교 주변 보호구역은 교육 환경 보호를 위한 필수적인 사항이나, 경우에 따라 시설 이용 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 두암타운 아파트로서, 학군 및 교통 여건이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 아파트 자체는 1993년에 준공되어 건축 연차가 있으나, 관리 상태에 따라 거주 가치는 유지될 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 4층이라는 저층부에 위치하고 있어 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 필요하나, 인수 보증금이 없어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역: 아파트 단지, 상가, 주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 우수한 교육 환경: 율곡초등학교 등 인근 교육 시설이 가까워 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 교통: 주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(94.57㎡)의 4층 물건이 2026년 4월 22일에 204,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 237,000,000원으로, 최근 4층 매매가와 비교 시 다소 높은 편입니다. 재매각 물건이라는 점과 4층이라는 점을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 수준에 맞춰 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원 (감정가의 약 90.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.