나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2901 [1] 광주광역시 북구 두암동 59-20 미라보아파트 103동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 ""광주문화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 평슬래브지붕 20층 중 15층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 새시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 포장도로와 접하는 진입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경2901 (1)

2.2. 소재지

광주광역시 북구 두암동 59-20 미라보아파트 103동 15층1504호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

98,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 건물면적 (전용면적): 59.92㎡ (약 18.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 총면적 (토지+건물): 85.29㎡ (약 25.79평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

이OO

2.9. 아파트 정보

* 아파트명: 미라보4차

* 사용승인일: 1994년 2월 26일

* 최고층: 20층

* 해당층: 15층

* 총 세대수: 415세대 (총괄표제부 기준)

* 건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치하며, 주변에는 아파트와 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로, 광주문화초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.1. 3. 도로상태

본건 단지는 포장된 도로와 접하는 진입로를 갖추고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 이금옥 (보증금 90,000,000원, 전입일자 2011.10.06, 확정일자 2011.10.06).

* 선순위임차권: 을구 5번 주택임차권 (이금옥, 90,000,000원, 2011.10.06 전입 및 확정, 2024.07.25 등기, 말소: 인수).

* 물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024.07.25. 등기)가 있습니다. 임대차보증금은 90,000,000원이며, 2013.09.16. 5,000,000원 증액, 2016.09.19. 10,000,000원 증액되었습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 2. 말소기준권리

갑구 9번 압류 (광주세무서, 2017.10.16. 접수)가 말소기준권리입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이금옥 (성만 표기)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2011-10-06

* 확정일자: 2011-10-06

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 인수 가능성 있음.

1.2. 4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전 기록 및 다수의 압류, 가압류 등이 확인되며, 이들은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주거지역으로서의 특징

본건이 소재한 두암동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 2. 상업시설 현황

부동산강제경매 정보에는 상업시설에 대한 구체적인 언급이 없으나, 일반적으로 아파트 단지 인근에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 해당 토지는 제3종일반주거지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당하여 일부 상업 활동에 대한 계획적 관리나 보존이 이루어지고 있음을 시사합니다.

1.3. 3. 주변 시설

* 학교: 광주문화초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다. 주변 지역은 통상적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)이 분포할 것으로 보입니다.

* 기타: 관리사무소 연락처는 062-265-5272입니다.

1.3. 4. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.4. 2. 교육시설

광주문화초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 편리한 환경을 제공합니다.

1.4. 3. 주거환경

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 기본적인 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이금옥 씨의 보증금 90,000,000원으로, 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용에 상당한 부담을 줄 수 있습니다.

1.5. 2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1994년으로, 건축된 지 30년이 넘어 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 여부 및 이에 따른 관리비 변화 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 광주문화초등학교가 인근에 있고 교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나, 9천만원의 임차 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 감정가는 9천8백만원 수준이나, 실질적인 매입 비용은 인수 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 인근 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 형성되어 있어 시장 거래가 이루어지고 있습니다.

* 명확한 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.925㎡)의 경우 2026년 4월 10,100만원, 5월 9,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 현 시세는 약 9,600만원 ~ 10,100만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 9,800만원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 9,000만원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(9,000만원)을 제외한 순수한 자산 가치를 고려하여 산정하는 것이 일반적입니다.

* 최근 시세(평균): (101,000,000원 + 96,000,000원) / 2 = 98,500,000원

* 인수 보증금: 90,000,000원

* 순수 자산 가치 (Equity Value) = 시세 - 인수 보증금 = 98,500,000원 - 90,000,000원 = 8,500,000원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 순수 자산 가치를 반영하여 10,000,000원 수준에서 시작하는 것을 제안합니다. 총 예상 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액(예: 10,000,000원 + 90,000,000원 = 100,000,000원)이 되므로, 시세 대비 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.