나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3096 [1] 광주광역시 서구 벽진동 628-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 벽진동 소재, '사월산' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지,
단독주택 등이 혼재하는 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄하며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 하천(2019-03-27)(저촉), 개발제한구역, 국토이용기타용도지역지구미지정(20
25-01-10), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역
(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(1) 지상에 제시외수목(소나무 등)이 소재하는 바, 일련번호(1) 토지에 포함하
여 산정하였고, 비고란에 수목가격을 표기하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경3096 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 임곡농업협동조합 (말소기준권리 기준)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 서구 벽진동 628-9

용도: 답 (논)

토지면적: 2493.00㎡ (약 754.13 평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 834,197,000원

1.3. 권리사항 요약

총 등기부채권액: 840,000,000원

부동산임의경매개시결정: 2025타경3096

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 벽진동 소재, '사월산' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 순수 경지정리지대입니다.

2.2. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 4m의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동

1979-07-02: 소유권 이전 (정용근 외 2명)

2005-08-26: 1번 정용근 지분 전부 이전 (정대남)

2010-08-31: 1번 정현대 지분 전부 이전 (정진기)

2021-06-08: 공유자 전원 지분 전부 이전 (농업회사법인유한회사내일햇살), 매매 금664,400,000원

3.2. 등기부현황 (권리 분석)

근저당권: 임곡농업협동조합 (2024-09-09, 금792,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 임곡농업협동조합 (2024-09-09, 금48,000,000원)

지상권설정: 임곡농업협동조합 (2024-09-09)

압류: 서구(광주광역시) (2024-11-08)

임의경매개시결정: 임곡농업협동조합 (2025-05-14, 721,609,337원)

등기부상 을구 권리(근저당, 지상권) 및 갑구의 압류는 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리

2024년 9월 9일자 임곡농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 본 경매로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 별도의 임차인 현황은 제공되지 않았습니다.

3.5. 특이사항 및 필요 서류

농지취득자격증명은 필수적으로 요구됩니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

토지상에 수목(소나무 등)이 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 서구 벽진동 일대의 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

단독주택 등이 혼재되어 있으나 전반적으로 경지정리된 농업 지대 특성을 보입니다.

4.2. 상권 형성 현황

상업적 상권 형성보다는 농업 및 전원형 주거 형태의 지역으로 분석됩니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 없는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에 밀집된 편의시설은 많지 않은 것으로 파악됩니다.

차량 이동을 통해 인근 시가지의 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

전원 생활 또는 농업 활동을 위한 환경에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 제한구역에 속해 있습니다.

이로 인해 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 하천(저촉) 구역에 포함되는 부분이 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 농지 관련 규제

농지법에 따른 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수되는 강력한 제재가 있습니다.

실제 농업 경영 계획 없이 농지를 취득할 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변에 특이할 만한 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

수목이 포함되어 있으므로, 수목의 종류 및 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 벽진동에 위치한 농경지(답)로서, 개발제한구역 등 다중 규제가 존재하는 지역입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준권리에 따라 소멸되는 권리가 많아 낙찰자는 권리 인수 부담이 적습니다.

농지취득자격증명 필수 제출이라는 점과 수목 포함 등은 낙찰 시 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

광주 시내와 근접한 농지로서, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

현재 감정가는 8억 3천만원대이며, 토지 자체의 가치는 일정 부분 인정받고 있습니다.

농지 취득 및 활용에 대한 명확한 계획이 있다면, 향후 농업 경영 또는 전원형 토지 활용을 통해 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 834,197,000원입니다.

해당 물건은 농지취득자격증명 필요, 개발제한구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

일반적으로 감정가의 70% ~ 100% 사이에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 6억 원 ~ 8억 5천만 원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.