나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32753 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 15층1501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""TBN광주교통방송국"" 동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 15층 1501호로서 주변은 업무시설, 상업시설, 교육 및 연구시설, 공동주택, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상15층 건물 내 15층 1501호로서
·외벽 : 화강석, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등,
·바닥 : 하드너, 타일 등,
·창호 : 강화유리, 하이새시 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 근린생활시설이며, 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 천정형 에어컨설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 평지로 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 왕복2차선 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 1501호와 1501-1호로 나누어서 사용중
- 관리비 미납내역 있음
- 공부상 용도는 "근린생활시설"이며 현황은 "주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등"임
- 공용부분의 지1층 창고 376.2275㎡는 이 사건 구분건물의 단독(전용)사용 공간으로 간주하여 감정평가액을 정함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32753 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 15층1501호

용도: 근린상가 (현황: 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등)

감정가: 2,190,000,000원

토지면적: 144.61㎡ (약 43.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 621.15㎡ (약 187.90평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동운새마을금고 (경매신청 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 TBN광주교통방송국 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 교육 및 연구시설, 공동주택, 근린공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 북측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

토지는 정방형의 평지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 동운새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 동운새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 등기된 한국남방개발의 가압류(갑5), 광주광역시 광산구 및 국민건강보험공단의 압류(갑7, 갑9, 갑10, 갑11) 등은 모두 말소될 예정입니다.

이는 본 경매 절차를 통해 이러한 권리들이 소멸되므로, 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위 권리를 인수하지 않음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

총 9명의 임차인이 확인되었으나, 모두 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

각 임차인은 다음과 같습니다: 보람산업주식회사, 김 / 신 / 유한회사선한, 조 / 유한회사피알디, 이 / 주식회사비알홀딩스, 장 / 주식회사빛가람산업개발, 이 / 주식회사성암홀딩스, 조 / 주식회사케이홀딩스, 장 / 주식회사큐브홀딩스, 김

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

2018년 10월 26일 동운새마을금고의 근저당권(14억 4천만원)이 말소기준권리이며, 이후 다수의 가압류 및 압류가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

경매 신청 채권자 역시 동운새마을금고이며, 임의경매 개시 결정(갑12) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 2,440,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광산구 쌍암동 일대는 중심상업지역에 속하며, 국가산업단지가 인접해 있어 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

현재 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 실제로는 '주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소' 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 복합적인 이용 형태는 지역 경제 활동의 다양성을 보여줍니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 제공된 정보에 없습니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 15층, 지하 1층 건물 내 15층 1501호에 해당합니다.

위생 및 급배수 설비, 천정형 에어컨, 화재 경보 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 주차 타워 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 모두 보통 수준으로 생활 접근성이 양호합니다.

복합 용도로 이용되는 건물 특성상 다양한 편의시설 및 관련 서비스 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납:

제공된 주의사항에 따르면 관리비 미납 내역이 있는 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 인수 범위(공용부분 vs 전용부분)를 반드시 확인해야 합니다.

* 용도 불일치:

공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현황은 '주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등'으로 상이합니다. 현재 별다른 문제 없이 이용 중이라 하더라도, 향후 건축법 등 관련 법규 위반 사항으로 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. (단, 지하 전용창고 2개소는 감정평가서상 단독 사용 공간으로 간주하여 감정평가액에 반영된 것으로 보입니다.)

* 내부 분할 사용:

1501호와 1501-1호로 나누어 사용 중이라는 점은 실제 이용 편의성을 높일 수 있으나, 공부상 별도 구분 등기 여부 및 관련 행정 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 내 주요 상업 및 업무 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 권리상 하자가 거의 없고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 부담이 적다는 장점이 있습니다.

우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖춰진 건물 설비는 긍정적인 요소입니다.

다만, 관리비 미납 이력과 공부상 용도와 현황의 차이가 주요 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사를 통해 이에 대한 정확한 정보를 파악하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 확실성: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인 및 보증금 미회수(0원)로 인해 명도 및 인수 부담이 매우 적습니다.

* 우수한 입지: 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 현재 주택전시관, 사무실 등으로 이용 중이며, 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높아 다양한 사업을 영위할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가 메리트: 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 감정가 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,190,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액이 0원이라는 점은 입찰가를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

그러나 관리비 미납 내역 및 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰이 진행됩니다.

본건의 경우, 위에서 언급된 리스크 요인을 충분히 고려하고, 명확한 사전 조사를 통해 정확한 미납 관리비 규모를 파악한 후, 이에 대한 예상 비용을 제하고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

구체적인 입찰가는 현재 시점의 시장 분석 및 본건의 예상되는 명도 비용, 추가적인 정비 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 투자자의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.