나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32755 [1] 광주광역시 서구 화정동 746-15 단독주택 경매

광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경32755(광주지방법원 경매7계). 감정가 205,411,000원, 최저가 58,896,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 32755 [1]
소재지	광주광역시 서구 화정동 746-15
도로명주소	광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5
용도	단독주택
매각기일	2026.07.28
관할법원	광주지방법원 경매7계 (062-239-1607(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	상대보호구역, (저촉)상대보호구역, 도시지역, 도시계획구역, 전통상업보존구역, 제1종일반주거지역

면적

토지면적	107.70㎡ (32.58평)
건물면적	30.39㎡ (9.19평)

금액

감정가	205,411,000원
최저가	58,896,000원 (감정가 대비 29%)
입찰보증금	5,889,600원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.30	205,411,000원	유찰
2차	2026.02.13	143,788,000원	유찰
3차	2026.03.24	115,031,000원	유찰
4차	2026.05.12	92,025,000원	유찰
5차	2026.06.16	73,620,000원	유찰
6차	2026.07.28	58,896,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 “광주화정초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됩니다.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.
형태 및 이용상태: 본건은 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태: 본건 필지 남측으로 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2015-06-22)(광주카톨릭대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 입니다.
제시목록 외의 물건: 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바랍니다.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 시멘벽돌조 스라브즙 2층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌, 판넬 마감 등
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 새시창호구조입니다.
이용상태: 단독주택으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
부합물 및 종물: 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바랍니다.
공부와의 차이: 본건 건물은 내외부의 일부 리모델링으로 인하여 현황 실측 면적과 공부상 면적이 별첨 “지적 및 건물개황도” 와 같이 다소 상이하며, 공부상 구조 및 지붕이 “시멘벽돌조 스라브즙” 으로 등재되어 있으나, 현황상은 “시멘트벽돌 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕” 입니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	1건	57%	168,900,000원
최근 6개월	1건	57%	168,900,000원
최근 12개월	4건	55%	151,655,000원

물건 비고

- 일괄매각. 제시외건물 포함
- 목록 2. 공부상 면적이 1층 54.09㎡, 2층 30.39㎡이나, 현황 1층 66.3㎡, 2층 56.5㎡으로 상이함
- 목록 2. 공부상 구조 및 지붕 '시멘벽돌조 스라브즙'이나, 현황 '시멘트벽돌 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕'임
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32755 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 746-15

물건 종류: 단독주택

감정가: 205,411,000원

토지 면적: 107.70㎡ (약 32.6평)

건물 면적: 30.39㎡ (약 9.2평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각이며 제시외 건물 포함

* 건물 공부상 면적(1층 54.09㎡, 2층 30.39㎡)과 현황 면적(1층 66.3㎡, 2층 56.5㎡)이 상이함

* 건물 공부상 구조 및 지붕('시멘벽돌조 스라브즙')과 현황('시멘트벽돌 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕')이 상이함

* 대항력 있는 임차인이 존재함

건축물 현황:

* 소재지: 광주광역시 서구 화정동 746-15번지 (신주소: 월드컵4강로158번길 17-5)

* 주요 용도: 단독주택

* 사용승인일: 1981년 12월 22일

* 토지 면적: 107.7㎡

* 건물 연면적: 84.48㎡ (지상 2층)

* 구조: 벽돌구조 (세벽조)

* 지붕: 콘크리트 슬라브

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 “광주화정초등학교” 북측 인근에 위치함

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 소재하는 기존 주택지대임

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능함

* 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 무난함

건물 이용 상태:

* 본건 토지는 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임

* 건물은 현재 단독주택으로 이용 중임

인접 도로 상태:

* 본건 필지 남측으로 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 상대보호구역 (광주카톨릭대학교, 광주화정초등학교)

* 전통상업보존구역

3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 등기부:

- 소유권 이전 (이성준, 2020.03.20.)

- 소유권 이전 (최성길, 2024.04.09.)

- 강제경매 개시결정 (장민석, 144,510,130원, 2025.05.13.) - 말소기준권리

* 건물 등기부:

- 소유권 이전 (이성준, 2020.03.20.)

- 소유권 이전 (최성길, 2024.04.09.)

- 주택임차권 설정 (장민석, 130,000,000원, 2024.05.02.) - 인수 대상, 선순위

- 강제경매 개시결정 (장민석, 144,510,130원, 2025.05.13.) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 배

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-01-31

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 유

- 보증금: 90,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-12-20

- 확정일자: 2024-11-20

- 배당신고일자: 2025-07-10

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 대항력 및 배당신고가 있어 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수할 수 있습니다.

* 임차인: 장

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-15

- 확정일자: 2022-03-30

- 배당신고일자: 2025-07-10

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 130,000,000원, 차임 0원. 말소기준권리(2025.05.13.)보다 선순위이며 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금입니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로 주의가 필요함)

인수되는 권리:

* 을구 4번 주택임차권 (장민석, 130,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

* 본건은 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 혼재된 주거지대임

* 상업적 이용보다는 주거지로서의 성격이 강함

업종 현황:

* 주로 생활 편의를 위한 소매점, 음식점 등 근린 상업시설이 분포할 것으로 예상됨

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 판단됨

교육 시설:

* 광주화정초등학교가 인근에 위치함

* 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 관련 시설 입지 확인 필요

대중교통 이용 편의성:

* 인근 버스정류장 이용이 가능하여 시내 접근성이 양호함

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험:

* 선순위 대항력 있는 임차인(장 )의 보증금 130,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있음

* 다른 대항력 있는 임차인(유 )의 보증금 90,000,000원 역시 인수 가능성이 있음

* 임차인(배 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 추가적인 조사 필요

등기부/현황 면적 상이:

* 건물 공부상 면적과 현황 면적, 감정평가서상 면적 간에 큰 차이가 있어 현장 확인 및 공부 정리가 필요함

* 제시외 건물 면적 또한 존재하여 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 불일치 발생 가능

구조 및 지붕 상이:

* 공부상 구조 및 지붕과 현황상의 재질 및 형태가 달라 추후 재건축 또는 증축 시 법적 제약 발생 가능성 있음

토지 이용 제한:

* 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등 지역 지구별 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인 필수

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

주요 특징으로는 감정가 대비 높은 선순위 임차인의 보증금(130,000,000원)이 존재하며, 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 됩니다.

또한, 건물 등기부상 면적과 실제 현황 면적, 구조 및 지붕 재질 간에 상당한 차이가 있어 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

안전하고 성공적인 투자를 위해서는 임차인 현황에 대한 면밀한 분석과 법률 전문가와의 상담이 반드시 필요하며, 건물 현황 및 공부상 불일치 사항에 대한 확인도 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

주거지 내 단독주택으로 안정적인 수요 기대 가능

토지 면적(107.70㎡) 대비 감정가(205,411,000원)를 고려할 때, 명확한 권리 분석과 시세 파악을 통해 시세 차익 실현 가능성 있음

현황 및 공부상 차이점을 이용한 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

산정 근거:

* 본건의 감정가는 205,411,000원입니다.

* 가장 큰 위험 요소인 선순위 임차인 장 의 인수 보증금은 130,000,000원입니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 또한, 임차인 관련 위험, 건물 면적 및 구조 상이 등의 리스크를 고려하여 감정가보다 다소 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.