나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32755 [1] 광주광역시 서구 화정동 746-15 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32755 [1] 광주광역시 서구 화정동 746-15 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경32755
• 주소: 광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매7계 2025타경32755 | 소재지: 광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5 | 감정가: 205,411,000원 | 최저가: 115,031,000원 | 용도: 단독주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32755 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 746-15

용도: 단독주택

감정가: 205,411,000원

토지면적: 107.70㎡ (약 32.57평)

건물면적: 30.39㎡ (약 9.20평) (공부상 면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 광주광역시 서구 화정동에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 205,411,000원입니다. 토지 면적은 107.70㎡(약 32.57평)이며, 건물 면적은 공부상 30.39㎡(약 9.20평)입니다. 제시외 건물 면적은 30.50㎡(약 9.22평)로, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 장OO입니다.

주요 특이사항으로는 일괄 매각하며 제시외 건물을 포함합니다. 건물 공부상 면적(1층 54.09㎡, 2층 30.39㎡)과 현황 면적(1층 66.3㎡, 2층 56.5㎡)이 상이하며, 공부상 구조 및 지붕(시멘벽돌조 스라브즙)과 현황(시멘트벽돌 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕) 또한 차이가 있습니다. 무엇보다 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악되어 권리분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본건은 광주화정초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 상황은 무난합니다. 토지는 부정형의 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 2미터의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역 및 전통상업보존구역에 해당합니다.

건물감정평가요항표상, 본건은 시멘트벽돌조 스라브즙 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌, 판넬 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등이고 창호는 새시입니다. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다. 건물 내외부 일부 리모델링으로 인해 실측 면적과 공부상 면적이 상이하며, 구조 및 지붕도 현황과 차이가 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하여 '광주화정초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 이는 학령기 자녀가 있는 가정에 매우 유리한 조건입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '대항력 있는 임차인 있음'이라는 특이사항입니다. 이는 낙찰자가 기존 임차인의 보증금 및 월세를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하므로, 상세한 권리 분석 및 명도 계획이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 화정동 일대는 기존 주택 밀집 지역으로서, 단독주택 및 다가구주택과 더불어 일부 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광주광역시 서구는 백화점(신세계) 및 대형마트(이마트, 롯데마트)가 비교적 잘 갖추어져 있으며, 종합병원도 다수 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다. 다만, 택지 구획이 넓고 건물이 분산되는 경향이 있어 상권이 특정 지역에 집중되기보다는 분산된 형태를 보입니다.

1.7. 생활정보

본건 인근에는 광주화정초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 편리합니다. 광주 서구는 비교적 젊은 인구 비율을 가지고 있으며, 전라도 지역 내에서 압도적인 인프라를 갖춘 도시로서 젊은 층의 유입이 있는 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 공부상 면적 및 구조와 현황이 상이하여 실사 확인이 중요하며, 이로 인한 하자나 보수 필요성을 사전에 파악해야 합니다. 현재까지 확인된 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 광주화정초등학교 인근의 단독주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 공부와의 차이(면적, 구조)는 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 인수 조건과 명도 계획을 수립한다면, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 학군 우수 : 광주화정초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 안정적인 주거 환경 : 기존 주택지대로서 조용하고 안정적인 주거가 가능합니다.

* 교통 편의성 : 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 가치 상승 잠재력 : 향후 지역 개발 가능성 및 주택 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 문제 해결 시)

법원 정보

광주지방법원 경매7계